103,936,000원
광주지방법원 2026타경30044. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 9층 909호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 232,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 103,936,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2022.09.16. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 임차권자 유홍준의 전입일은 2022.09.30.으로 그보다 늦다는 점입니다. 따라서 보증금 175,300,000원 가운데 경매에서 배당받지 못하는 금액이 생기더라도 매수인이 그 부족분을 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건은 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없어 103,936,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 리포트의 결론은 “권리상 임차보증금 인수는 0원, 가격 평가는 별도 확인”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 909호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제9층 제909호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상20층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 103,936,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수 0원
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.21. 등기된 유홍준의 주택임차권과 2026.01.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다. 유홍준의 임대차계약일은 2022.09.22., 주민등록일과 확정일자는 2022.09.30., 점유개시일은 2022.10.07.로 모두 말소기준 설정일보다 뒤입니다.
② 임차인 — 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유홍준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 175,300,000원 | 2022.09.30 / 2022.09.30 | 없음 | 배당요구 | 인수 0원 |
임대차계약일 2022.09.22., 점유개시일 2022.10.07.입니다. 전입일 2022.09.30.이 2022.09.16. 말소기준보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 임차권등기는 2024.10.21. 접수됐고 배당요구도 이루어졌습니다.
③ 근저당권 — 변경등기까지 함께 봐야 한다
우리은행 근저당권은 최초 등기 내용에 채권최고액 23,047,920,000원과 공동담보목록 제2022-834호가 기재돼 있습니다. 같은 날 이어진 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원 · 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 따라서 입찰자는 단순히 최초 공동담보 채권최고액만 볼 것이 아니라 변경등기까지 이어서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,104원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 101,680,896원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정상 총 채권액 23,223,220,000원, 채권자 배당 101,680,896원, 미배당 23,121,539,104원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 가격 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론 금지
현재 최저매각가는 감정가 232,000,000원의 44.8%인 103,936,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 83,148,800원, 그 다음은 66,519,040원으로 내려갑니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 거래가 없어 시장가격 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 103,936,000원 | 44.8% | 0원 | 23,121,539,104원 |
| 4회 유찰 시 | 83,148,800원 | 35.84% | 0원 | 23,141,967,878원 |
| 5회 유찰 시 | 66,519,040원 | 28.67% | 0원 | 23,158,298,303원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근. 주변은 근린생활시설·오피스텔·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층~지상20층 건물의 9층 909호입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스승강장이 있으며 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복4차선, 동측 왕복3차선, 남측 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 평지의 가장형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스난방·소화전·화재탐지 및 경보시설 등이 구비돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 표시되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 오해 금지. 보증금 175,300,000원이 최저가보다 크지만 유홍준은 대항력이 없으므로 낙찰가와 미배당 보증금을 더해 실질취득가를 계산하는 인수형 사건이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준권리보다 앞선 등기가 존재합니다. 매각 후 소멸·존속 및 임대의무 관련 효과를 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 대상이 건물 전부이므로 현 점유관계와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 근저당 변경등기를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 명확하지만, 가격과 선순위 표기는 따로 봐야 한다
이 사건의 가장 중요한 결론은 분명합니다. 보증금 175,300,000원의 유홍준은 2022.09.16. 말소기준보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득가가 175,300,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 최저가가 감정가의 44.8%까지 내려왔어도 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않았고, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 같은 날의 근저당 변경등기도 점검해야 합니다. 임차권 인수는 안전, 가격 판단은 보류, 선순위 등기는 확인 필수. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
