💰 232,000,000원 🔻 83,149,000원 ✅ 인수 0원 🏢 4회 유찰
광주지방법원 2026타경30044. 광주역 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 9층 909호 오피스텔입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 오피스텔입니다. 감정가 232,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 83,149,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.10.21. 등기된 유홍준의 주택임차권과 2026.01.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 유홍준은 2022.09.30. 전입신고를 했으므로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 909호 · 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제9층 제909호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 83,149,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 금전 인수 0원
말소기준은 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원으로 공동담보목록 제2022-834호가 기재돼 있습니다. 같은 날 1번 근저당권 변경등기가 있으며 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제 내용이 적혀 있습니다.
임차권자 유홍준의 임대차계약일자는 2022.09.22., 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.09.30., 점유개시일자는 2022.10.07.입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2022.09.16.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 175,300,000원이고 2024.10.21. 주택임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유홍준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 175,300,000원 | 2022.09.30 / 2022.09.30 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 35.84%
감정가 232,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 83,149,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 감정가의 35.84%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 5회 유찰 66,519,200원, 6회 유찰 53,215,360원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 83,149,000원 | 81,252,318원 | 23,141,967,682원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 66,519,200원 | 64,921,854원 | 23,158,298,146원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 53,215,360원 | 51,857,484원 | 23,171,362,516원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 83,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,896,682원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 81,252,318원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 83,149,000원을 기준으로 집행비용 1,896,682원을 제외한 81,252,318원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 총 미배당액은 23,141,967,682원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지하2층~지상20층 건물 내 9층 909호이며 오피스텔로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스난방·소화전·화재탐지 및 경보시설 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복4차선, 동측 왕복3차선, 남측 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로2류·소로2류·중로2류에 접합합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 앞선 등기이므로 매각 후 효력과 매수인의 지위에 미치는 영향을 등기부·관련 원본으로 확인하세요.
- 임차인 명도. 유홍준은 대항력이 없지만 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 83,149,000원이 감정가의 35.84%라는 사실과 별개로, 주변 오피스텔 매매·임대 시세를 직접 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 다회유찰 원인. 4회 유찰된 물건인 만큼 건물 관리상태·공실 위험·임대수요·관리비 부담 등을 현장에서 점검하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 우리은행 선순위 근저당에도 대규모 미배당이 발생하고 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가와 안전한 임차권, 그러나 선순위 등기는 별도 확인”
이 물건의 임차권 구조 자체는 단순합니다. 유홍준의 전입신고가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 83,149,000원으로 감정가 232,000,000원의 35.84%까지 내려왔습니다.
다만 4회 유찰이라는 결과를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 실제 시세를 비교할 수 있는 거래값 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없고, 갑구에 말소기준보다 먼저 기재된 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 이 사건은 임차인 금전 인수는 낮지만, 선순위 등기 효력과 오피스텔의 실제 시장가격을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
