광주지방법원 2026타경30068. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 7층 719호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.30 김희자 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2026.01.08 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
표면적으로는 최저매각가가 감정가 232,000,000원의 44.8%인 103,936,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 최저가 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 현황조사·매각물건명세서에 나타난 이진원 임차인의 전입일과 보증금도 확인되지 않았기 때문입니다. 김희자 임차권은 대항력이 없지만, 이진원에 대해서는 별도의 확인이 끝나야 인수위험을 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층 719호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 719호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 103,936,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차인 한 명은 미상
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 등기부상 최초 채권최고액은 23,047,920,000원이고 같은 날 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 경매 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권을 23,047,920,000원 기준으로 계산하고 있으며, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 101,680,896원이 우리은행에 배당되고 이후 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진원 | 719호 | 미상 | 미상 | 보증금 미상 월 700,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희자 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.18 | 2022.09.29 | 178,400,000원 | 대항력 없음 | 확정 불가 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 김희자의 전입일은 2022.10.18로 말소기준권리인 2022.09.16 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 김희자 보증금 178,400,000원은 대항력에 따른 매수인 인수 대상이 아닙니다. 반면 이진원은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 이 부분을 확인하기 전에는 “임차인 위험이 완전히 없다”고 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 44.8%, 시세 평가는 보류
현재 최저매각가는 103,936,000원으로 감정가 232,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰된 결과로 절대가격은 크게 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 83,148,800원(감정가의 35.84%), 5회 유찰 시 66,519,040원(28.67%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 103,936,000원 | 23,124,639,104원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 83,148,800원 | 23,145,067,878원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 66,519,040원 | 23,161,398,303원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하니까 싸다”, “시세 대비 메리트가 크다”고 표현할 근거가 없습니다. 가격 판단은 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분해야 합니다. 현재 확인 가능한 것은 감정가 대비 44.8%라는 사실뿐이며, 실제 시장가격 대비 경쟁력은 별도 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,255,104원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 101,680,896원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,936,000원 기준 집행비용 2,255,104원을 제외한 101,680,896원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원으로 계산됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 전제해 가격·환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 신안사거리 동측 인근이며, 주변은 노선상가지대와 후면상가지대가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 719호이고, 일반적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 도로접면은 광대소각입니다. 용도지역은 일반상업지역, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 규제·상태. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력을 수치로 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이진원 전입일·보증금 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금·전입일이 확인돼야 대항력과 실제 인수 가능성을 확정할 수 있습니다.
- 김희자 임차권 구분. 보증금은 178,400,000원이지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 이 금액을 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다.
- 최저가와 시세를 구분. 103,936,000원은 감정가의 44.8%이지만 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
- 배당 부족 이해. 현재 최저가에서는 우리은행도 전액 배당받지 못하며, 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 채권자 미배당 자체가 매수인 인수를 의미하는 것은 아닙니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가 이용상태가 오피스텔이므로 주거용 아파트와 동일한 환금성·수요층을 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 기준으로 이진원의 점유 및 전입관계, 보증금, 배당요구 여부를 직접 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 중요한 것은 미상 임차인
이 사건에서 숫자만 보면 감정가 232,000,000원이 3회 유찰돼 103,936,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율보다 임차인에서 갈립니다. 김희자의 178,400,000원 임차보증금은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력에 따른 인수 대상이 아니고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 이진원은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원이 확정된 저가 오피스텔”이 아니라, “확인된 권리는 정리되지만 미상 임차인 검증이 남은 3회 유찰 오피스텔”로 보는 편이 정확합니다. 실거래 자료도 없어 최저가가 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 두 가지가 이 사건의 핵심입니다.
