광주지방법원 2026타경30068. 광주역한국아델리움 20층 건물 중 7층 719호 오피스텔입니다. 소유권보존과 우리은행 근저당권은 2022.09.16 같은 날 등기됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.30 김희자 명의 주택임차권이 등기됐으며, 2026.01.08 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
표면상 가장 큰 장점은 가격 하락 폭입니다. 감정가 232,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 83,149,000원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어, 이 가격을 근거로 “시세보다 싸다”고 말할 수 없습니다. 더 중요한 것은 현재 점유자로 기재된 이진원의 권리관계가 미확정이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 제7층 제719호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 83,149,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 김희자는 소멸, 이진원은 미확정
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 김희자의 주민등록일은 2022.10.18, 점유개시일은 2022.10.20으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 김희자는 대항력이 없고, 2024.10.30 등기된 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 178,400,000원이며 배당요구도 2024.10.30 이뤄졌습니다.
② 임차인 정리 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진원 | 719호 | 보증금 미상 월 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김희자 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,400,000원 | 없음 | 미상 | 매각 소멸 |
김희자의 확정일자는 2022.09.29이지만 주민등록일이 2022.10.18로 말소기준권리 이후입니다. 반면 이진원은 판단에 필요한 전입일·보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 이 물건의 권리분석 난도는 김희자가 아니라 이진원의 미상 정보에서 발생합니다.
③ 근저당권 — 변경등기까지 원문 확인 필요
우리은행 근저당권은 2022.09.16 채권최고액 23,047,920,000원으로 설정돼 있고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 같은 날 별도의 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,896,682원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 81,252,318원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,896,682원과 우리은행 81,252,318원으로 매각대금이 전부 소진되며, 주택도시보증공사 배당 및 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 계산의 우리은행 채권액은 위 변경등기 확인 전까지 확정적 수치로 보지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 83,149,000원 | 35.84% | 23,145,067,682원 |
| 5회 유찰 시 | 66,519,200원 | 28.67% | 23,161,398,146원 |
| 6회 유찰 시 | 53,215,360원 | 22.94% | 23,174,462,516원 |
현재 최저가만 보면 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다. 더구나 이진원의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득비용이 어떻게 달라질지 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 신안사거리 동측 인근. 주변은 노선상가지대와 후면상가지대 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 719호이며, 외벽은 몰탈페인팅 등, 내벽은 벽지 등 마감, 샤시창호입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 인접 도로상태는 광대소각입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이진원 전입일 확인. 말소기준인 2022.09.16보다 앞선 전입인지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 이진원 보증금 확인. 현재는 월 700,000원만 확인되고 보증금은 미상입니다. 보증금 존재 여부와 금액이 승계 위험 판단의 핵심입니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 23,047,920,000원 설정등기와 56,520,000원 변경등기가 함께 있어 최종 담보 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 김희자 임차권. 주민등록일 2022.10.18로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매각 소멸로 정리돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2019.10.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 경매 후 관련 효력과 의무 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 저평가라고 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 83,149,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 누가 어떤 권리로 점유하고 있느냐에서 갈립니다. 김희자의 178,400,000원 임차권은 대항력이 없어 매각으로 소멸하지만, 이진원은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 우리은행 근저당의 변경등기까지 확인이 필요합니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 이진원의 전입·보증금과 근저당 변경내용을 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 “저가 매력보다 미상 권리 해소가 먼저”입니다.
