인천지방법원 2025타경35526. 김포시 월곶면 고양리 145-2의 토지와 공장 이용 건물 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정가는 1,991,323,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 975,748,000원입니다. 등기부의 핵심은 2021.05.03. 중소벤처기업진흥공단 근저당권 240,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권과 기술보증기금·한국무역보험공사·국민은행의 가압류, 경매개시결정, 한국무역보험공사의 가처분은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리의 소멸 구조만 보면 비교적 명확하지만, 이 물건은 아파트처럼 감정가와 실거래 평균을 바로 대조할 수 있는 유형이 아닙니다. 제공된 시세 거래 자료가 없고 감정평가서도 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 공장 운영 상태, 기계기구의 실제 가치, 제시외 건물, 점유·임대현황을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35526 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 고양리 145-2 |
| 등기부 표시 | 경기도 김포시 월곶면 고양리 145-2 가동 · 경기도 김포시 월곶면 고양로128번길 20-55 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(2, 3) 공장으로 이용중 |
| 토지 | 공장용지 · 1,906㎡ · 계획관리지역 · 공업기타 |
| 소유자 | 주식회사넬라켐 |
| 감정가 / 최저가 | 1,991,323,000원 / 975,748,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 186,773,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 3번 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 이후의 우리은행 근저당권 2건, 기술보증기금·한국무역보험공사·국민은행 가압류, 임의경매개시결정, 한국무역보험공사의 6번 근저당권 가처분까지 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 회차는 2회 유찰 상태이고 최저매각가는 975,748,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 683,023,600원, 4회 유찰 시 478,116,519원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 975,748,000원 | 963,590,520원 | 1,649,518,306원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 683,023,600원 | 673,793,364원 | 1,939,315,462원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 478,116,519원 | 470,935,354원 | 2,142,173,472원 |
③ 예상배당표 (매각가 975,748,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,157,480원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,039,200,000원 | 723,590,520원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 336,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 765,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 187,908,826원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,613,108,826원 중 현재 회차 기준 채권자 예상배당은 963,590,520원, 미배당은 1,649,518,306원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 김포시 농업기술센터 북서측 근거리에 위치하며, 주변에는 공장·창고·단독주택·농경지가 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 기호(2, 3)은 공장으로 이용 중이며, 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 건물입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수시설이 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 면적 1,906㎡, 공시지가 346,700원/㎡이며 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역·성장관리권역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 공장·토지·기계기구가 결합된 자산으로 실거래 시세 자료가 없어, 일반 주거용 부동산처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 사용 주체와 점유 형태를 현황조사·현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다. 매각대상 목록과 현존 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 시장가 할인율은 같은 의미가 아닙니다. 주변 공장·토지 거래와 임대수익, 기계기구 상태를 별도로 검토해야 합니다.
- 가처분 확인. 한국무역보험공사의 6번 근저당권 가처분은 말소기준 이후로 데이터상 매각으로 소멸하지만, 등기부와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역 등 토지이용 규제를 실제 사업 목적과 함께 관계부서에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다 ≠ 시세의 절반이다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2021.05.03. 중소벤처기업진흥공단 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 물건의 승부처는 권리보다 현장과 가격 검증입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 공장·토지 일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구 포함이라는 조건이 겹칩니다. 권리 구조는 확인 가능하지만, 가격 확신은 현장조사와 별도 시세 검증 뒤에 내려야 하는 물건입니다.
