인천지방법원 2026타경39. 경기도 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 10층 1005호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이며, 인접호수와 일단으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 88,200,000원으로 감정가 180,000,000원의 49% 회차입니다. 권리의 기준점은 2022.04.21. 수협은행 근저당권이고, 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 주식회사 다인메디컬그룹, 이성훈이 확인됩니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 500,000원이고 전입신고일은 2024.09.25.입니다. 이는 말소기준권리 2022.04.21.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경39 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 10층 1005호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 인접호수와 일단으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상10층 · 제10층 제1005호 · 사용승인일 2022.03.08 |
| 소유자 | 구은혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 144,973,117원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
2022.04.04. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.04.21. 구은혜 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 165,600,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2026.01.29. 수협은행의 임의경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다인메디컬그룹, 이성훈 | 10층1005호(42.80) | 2024.09.25 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고일 2024.09.25.은 말소기준권리인 수협은행 근저당 설정일 2022.04.21.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 예상배당표에는 임차인 배당이 반영돼 있지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
감정가는 180,000,000원이고 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 88,200,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 본건은 일반 주거용이 아니라 공부상 공장(지식산업센터)이므로 단순 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 165,600,000원 | 86,212,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 88,200,000원 가정 시 수협은행 근저당 채권에는 86,212,400원이 배당되고 79,387,600원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 인접호수와 일단으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층/지상10층이고 사용승인일은 2022.03.08.입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 약 15m 및 약 22m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 주식회사 다인메디컬그룹, 이성훈의 전입일은 2024.09.25.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 일단 이용 상태. 본건은 인접호수와 일단으로 이용 중입니다. 경계·출입·내부구획 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 88,200,000원은 감정가 180,000,000원의 49% 회차지만 실거래 시세 비교자료가 없으므로 별도 시세조사가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 61,739,999원, 4회 유찰 시 43,217,999원 시나리오까지 미리 비교할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유, 배당요구 및 세금 관련 사항을 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 환금성
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 2022.04.21. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입신고는 2024.09.25.라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 180,000,000원에서 2회 유찰돼 88,200,000원까지 내려왔지만, 실제 거래 시세 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 표현할 근거가 없습니다. 더구나 공부상 공장(지식산업센터)이고 인접호수와 일단으로 이용 중입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 추가 검증이 핵심입니다.
