인천지방법원 2026타경39. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 10층 1005호입니다. 등기상 소유자는 구은혜 씨로, 2022년 4월 21일 소유권을 취득하고 같은 날 수협은행 명의의 채권최고액 165,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 수협은행이 임의경매를 신청하면서 현재 경매가 진행되고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 4월 21일 수협은행 근저당권입니다.

눈에 띄는 숫자는 최저가입니다. 감정가 180,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 61,740,000원에 불과합니다. 하지만 이 물건에는 일반 주거용 부동산과 다른 조건이 있습니다. 감정평가서와 매각물건명세서에 공부상 공장(지식산업센터)으로 인접 호실과 일단으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 단독 호실의 독립 이용 가능 여부와 매수층의 제한이 감정가 할인율보다 더 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 후순위 임차인이 변수

권리의 기준점은 2022.04.21 수협은행 근저당권입니다. 과거 하나자산신탁의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현 소유자 구은혜 씨의 소유권이전과 근저당권 설정이 같은 날 접수됐습니다. 이후 2026년 1월 29일 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

수협은행의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권의 채권최고액은 165,600,000원이지만, 이 금액이 최저가에서 모두 변제되지 않더라도 그 미회수액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 — 조사된 점유 1건, 보증금 5,000,000원

현황조사에는 주식회사 다인메디컬그룹, 이성훈이 10층 1005호의 점유 관계자로 기재돼 있습니다. 실제 임차인 조사 대상은 1건이며, 법인과 개인이 함께 기재된 관계는 임대차계약서로 확인할 필요가 있습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 500,000원입니다.

말소기준권리 설정일은 2022.04.21, 현황조사상 전입일은 2024.09.25입니다. 조사된 전입일이 근저당권보다 늦기 때문에 현황조사상 대항력 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)이므로, 상가건물 임대차에 관한 사업자등록·인도 등 법률상 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.

확정일자 및 배당요구 여부가 확정되지 않아 우선변제 가능성은 단정할 수 없습니다. 특히 보증금 규모상 적용 법률과 요건에 따라 최우선변제 문제가 발생하는지 확인해야 합니다. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.

② 가격 판단 — 감정가 34%와 실제 시세는 다르다

현재 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가 180,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 명목상 매각가격이 크게 내려왔지만, 감정가 대비 할인율은 실제 거래시장에서 얼마나 저렴한지를 입증하지 않습니다.

예상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 권리 인수액을 더한 실질취득금액도 61,740,000원입니다. 이는 취득세, 법정 비용, 명도비, 관리비 등 별도 취득·보유 비용을 제외한 금액입니다.

가격 메리트의 판정 기준은 감정가가 아니라 같은 지식산업센터 내 유사 면적·용도 호실의 최근 실제 거래가격이어야 합니다. 특히 이 물건은 인접 호실과 통합 이용 중이므로 독립적으로 거래되는 일반 호실과 조건이 같다고 보기 어렵습니다. 실제 거래가격과 거래량, 최근 가격 방향을 확인하기 전에는 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액은 대부분 수협은행에 배당됩니다. 채권최고액 기준 수협은행의 채권액은 165,600,000원이며, 예상 배당액은 60,228,680원입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.4%를 기준으로 한 추정입니다. 채권액과 미배당액은 근저당권 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 예상 미배당액인 105,371,320원은 수협은행이 배당받지 못하는 금액이지, 낙찰자가 새롭게 부담하는 돈이 아닙니다. 예상 미배당액과 매수인 인수액은 완전히 다른 개념입니다. 이 사건에서 현재 확인되는 권리 인수액은 0원입니다.

추가 유찰 시나리오 — 미배당액은 증가하지만 인수액은 그대로

매각가가 내려갈수록 수협은행의 회수액은 줄고 미배당액은 커집니다. 하지만 이 물건은 대항력 있는 선순위 임차보증금을 인수하는 구조로 분류되지 않으므로, 현재 시나리오에서 낙찰가 하락에 비례하여 매수인 인수액이 증가하지는 않습니다. 다만 실제 입찰 전 임차인의 대항요건과 배당 관련 사항은 최종 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량통행이 용이하고 인근 노선버스정류장이 소재합니다. 차량 및 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2022.03.08 사용승인을 받은 지하 3층·지상 10층 철근콘크리트 건물입니다. 기본 위생·급배수·승강기 설비가 있는 것으로 평가됩니다.
• 도로. 북측과 동측으로 약 15m 및 약 22m의 포장도로에 접합니다. 토지는 평지이며 중로각지로 조사돼 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 공공공지 저촉 사항과 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 개별 이용·거래에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다. 이는 토지 단가이며 본 호실의 거래시세와 동일한 개념이 아닙니다.
• 공부 및 위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 인접 호실과 일체 사용 중으로 조사돼 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 지식산업센터는 업종별 입주 가능 여부, 사업용 수요, 임대수익성, 금융조건 및 독립 호실 활용도에 영향을 받습니다. 특히 인접 호실과의 내부 연결이 단독 매매에 장애가 되는지 살펴야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 독립 호실 사용 가능 여부. 1005호가 인접 호실과 물리적으로 연결돼 있는지, 출입구·벽체·설비 등이 분리 가능한지 반드시 현장 확인이 필요합니다.
• 임대차 원본 확인. 주식회사 다인메디컬그룹 및 이성훈의 실제 계약 당사자, 점유 범위, 임대차계약서, 사업자등록 및 대항요건 성립일을 확인해야 합니다.
• 우선변제 여부. 확정일자와 배당요구 여부, 상가임대차 관련 최우선변제 요건을 확인하고 실제 배당순위에 변동이 있는지 검토해야 합니다.
• 명도 및 원상복구. 임차보증금을 인수하지 않더라도 점유자 인도 협의, 연결된 공간의 분리, 원상복구 등에 따른 추가 비용과 일정이 발생할 수 있습니다.
• 최근 실거래 검증. 샹보르영무파라드김포한강 내 동일 또는 유사 면적의 공장(지식산업센터) 거래사례를 확인하고, 현재 최저가 및 예상 부대비용을 더한 취득원가와 비교해야 합니다.
• 입주 및 이용 제한. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 관리규약, 건축물 용도, 시설 이용제한과 실제 사용할 사업의 적합성을 확인해야 합니다.
• 관리비와 체납. 공용부분 관리비 체납, 별도 시설관리비, 장기 미납 여부 및 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 금융조달. 주거용 아파트와 달리 지식산업센터의 대출 심사·담보평가·입주 요건은 달라질 수 있으므로 입찰 전 자금조달 가능성을 검토해야 합니다.
• 3회 유찰 원인. 단순한 가격 문제인지, 매수 수요 부족인지, 통합 사용에 따른 명도·독립 사용의 어려움 때문인지 구분해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유상태를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 내려왔지만, 싸다고 결론낼 수 없다”

이 사건의 가장 큰 장점은 명세서상 인수권리가 없고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 수협은행 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 조사된 점유자도 그 이후 전입한 임차인으로 분류됩니다. 예상 미배당액 105,371,320원 역시 낙찰자가 부담하는 채무는 아닙니다.

그러나 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 3회 유찰이라는 기록과 공장(지식산업센터)이라는 용도, 그리고 인접 호실과 일체로 이용 중인 상태가 동시에 존재합니다. 실거래가격으로 시장가치를 확인하지 못하면 감정가의 34.3%에 낙찰받더라도 수익성이 확보된다고 말할 수 없습니다.

결론은 권리 인수는 제한적, 가격 판단은 유보, 현장·환금성 검증은 필수입니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 회차를 기다리는 것 자체가 아니라 1005호만 독립적으로 사용·임대·매각할 수 있는지와 실질취득금액이 확인 가능한 최근 시장가격보다 충분히 낮은지를 확인하는 데 있습니다. 두 조건을 확인하기 전에는 낮은 최저가만을 이유로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.