인천지방법원 2026타경57. 김포시 운양동 에이치씨티 1층 122호로, 감정평가상 소매점 용도의 근린시설입니다. 소유자는 강성구이며 2020.10.16. 거래가액 815,101,056원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 인천원예농업협동조합이 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.01.28. 김포시 압류가 들어왔고 2026.02.12. 인천원예농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 둘 다 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당권은 이미 2020.10.16. 말소돼 현재 인수대상 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경57 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-5 에이치씨티 1층 122호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제1층 제122호 |
| 소유자 | 강성구 (2020.10.16. 거래가액 815,101,056원) |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 706,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 577,958,434원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.10.16. 인천원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 김포시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임선희 | H-city1층122호(66.1160) | 5,000,000원 | 500,000원 | 2024.08.28 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임선희의 전입신고일은 2024.08.28.로 말소기준권리인 2020.10.16.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,460,000원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 648,000,000원 | 648,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,540,000원 |
현재 회차 706,000,000원 가정에서는 집행비용 9,460,000원과 근저당권 648,000,000원을 배당한 뒤 48,540,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 706,000,000원 | 648,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 564,800,000원 | 556,752,000원 | 91,248,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 451,840,000원 | 444,921,600원 | 203,078,400원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아져도 채권자의 미배당이 늘어날 뿐, 이 사건에서 매수인에게 이전되는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다. 즉 낙찰가와 실질취득액이 동일한 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양역 남동측 인근이며, 주위는 아파트·업무시설·상업시설·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 김포골드라인 운양역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제122호로서 감정평가상 소매점 용도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 진입도로를 통해 북서측 왕복 6차선 도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 토지는 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,800,000원/㎡이며 토지면적은 3,193.4㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 근린시설은 같은 건물·인근 1층 소매점의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 확인해 신건 최저가 706,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 임차 현황 재확인. 임선희의 보증금 5,000,000원·월세 500,000원·전입일 2024.08.28.은 확인되지만 실제 점유·영업 지속 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도. 대항력이 없더라도 점유자가 있다면 인도 협의나 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
- 체납 확인. 상가 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 고도지구·철도보호지구·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 각 제한의 적용범위를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2020.10.16. 인천원예농업협동조합 근저당이고, 뒤의 김포시 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 임선희도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
다만 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 706,000,000원인 신건인데 비교 실거래가가 없어 현재 가격이 시장 대비 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 이용상태가 주거용이 아닌 소매점이므로 주변 상가 거래가·임대료·공실 여부를 함께 대조해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 응찰 전 가격 검증이 필수입니다.
