인천지방법원 2026타경79. 김포시 통진읍 서암리 로얄퀸즈 302동 지1층 비01호, 전용 58.17㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2021.01.12 진창화가 소유권을 취득한 날 수협은행이 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 김포시 압류, 서민금융진흥원 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자·전입·점유원인을 직접 대조하는 절차는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경79 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 885-5 로얄퀸즈 302동 지1층 비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 58.17㎡ · 지층 비01호 |
| 소유자 | 진창화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 128,078,668원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 준공 / 규모 | 2020.08.21 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당 이후는 소멸
2020년에는 공유자 소유와 신탁·신탁말소가 반복됐지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.01.12 진창화에게 소유권이 이전된 직후 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 경매의 말소기준입니다. 이후 2025.12.04 김포시 압류, 2026.01.23 서민금융진흥원 가압류 5,562,537원, 2026.03.09 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 낮아졌지만 추세는 하락
로얄퀸즈302동303동 전용 58.17㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 가장 최근 거래는 2025.07 · 178,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 178,000,000원입니다. 현재 최저매각가 60,270,000원은 이 최근 시세의 33.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 58.17㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2021.10 | 58.17㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.17㎡ | 1건 | 178,000,000원 |
전체 2건 평균은 189,000,000원이지만, 과거 2021년의 200,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래는 과거 거래 대비 -11.0%로 하락했습니다. 따라서 단순히 과거 평균만 기준으로 낙폭을 과대평가하기보다, 최근 178,000,000원과 현재 최저가 60,270,000원을 비교하는 것이 적절합니다. 그 기준에서도 현재가는 최근 시세의 33.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 150,000,000원 | 58,785,140원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,562,537원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 155,562,537원 중 58,785,140원이 배당되고, 96,777,397원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 60,270,000원 | 58,785,140원 | 96,777,397원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 42,189,000원 | 41,029,598원 | 114,532,939원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 29,532,299원 | 28,600,718원 | 126,961,819원 |
가격이 더 내려가면 수협은행을 비롯한 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 반복될수록 낙찰자의 권리 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택 중심의 신흥 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 김포대로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며 전철은 해당사항이 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 지층 비01호입니다. 급배수·위생·도시가스·승강기 설비가 있고 개별난방입니다.
- 도로. 동측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 토지면적은 1,734.0㎡, 공시지가는 362,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등에 해당합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 동일 면적 확인 실거래는 2건이며 최근 거래는 2025.07의 178,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황 점유자와 점유원인, 전입 여부를 입찰 전에 다시 대조합니다.
- 지층 상태. 대상이 지1층 비01호이므로 실제 내부 상태와 채광·환기·습기 등 현장 상태를 직접 확인합니다.
- 최근 시세 우선. 2021년 200,000,000원 거래보다 최근 2025.07의 178,000,000원 거래를 가격 판단의 우선 기준으로 봅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -11.0%이므로 과거 평균가만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않습니다.
- 환금성 확인. 20세대 규모와 지층 세대라는 특성을 감안해 실제 매수 수요와 주변 유사 매물의 소화 속도를 확인합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 압류·가압류, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 직전 원본으로 재확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 낮아졌다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.12 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 김포시 압류·서민금융진흥원 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 123,000,000원에서 2회 유찰되어 60,270,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 178,000,000원 대비 33.9%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -11.0%이고, 대상이 지층이며 단지가 20세대라는 점은 가격 차이와 별개로 환금성 검토가 필요한 요소입니다. 권리 인수 부담은 낮고 가격 차이는 크지만, 최종 판단은 점유·내부 상태·지층 환금성 확인에 달린 물건입니다.
