수원지방법원 2025타경815. 광명동 150-17의 2층 202호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 집합건축물대장상 용도는 판매시설, 현황은 근린생활시설인 식당(줄줄이 부페)으로 영업 중입니다. 감정가는 4,145,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 2,901,500,000원입니다. 등기부의 현 소유자는 이계화이며, 2019.07.26. 설정된 부천농업협동조합 근저당 1,367,400,000원이 말소기준권리입니다.
등기상 후순위 권리 자체는 비교적 명확합니다. 2023년 부천농업협동조합 근저당 240,000,000원, 2025년 경매개시결정, 2025년과 2026년 광명시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이계화가 2층 202호를 점유하고 있고, 2003.05.20. 전입, 보증금 50,000,000원·월세 1,200,000원으로 기재돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경815 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 150-17 2층 202호 · 도로명 경기도 광명시 오리로 974 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 판매시설 · 현황 근린생활시설(식당) |
| 소유자 | 이계화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,145,000,000원 / 2,901,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천농업협동조합 / 1,437,221,056원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상3층 · 사용승인일 1985.01.01 · 제2층 제202호 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 부천농업협동조합
말소기준은 2019.07.26. 을구 13번 부천농업협동조합 근저당 1,367,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 부천농업협동조합의 240,000,000원 근저당과 경매개시결정·광명시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·농업협동조합중앙회·하나은행· 국민은행 근저당과 과거 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 ‘소유자와 동일인’이 핵심 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이계화 | 2층 202호 | 2003.05.20 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 50,000,000원 인수 |
전입일 2003.05.20.은 말소기준권리인 2019.07.26.보다 앞섭니다. 제공된 배당계산에서는 이 임차인에게 우선변제권이 없는 것으로 보고 보증금 50,000,000원을 배당하지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 최저가 2,901,500,000원만 준비하는 것이 아니라 인수액을 포함한 실질취득금액 2,951,500,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘70%’만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 4,145,000,000원의 70%인 2,901,500,000원입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 매수인 인수 가능 보증금 50,000,000원을 포함하면 실제 부담 기준은 2,951,500,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,901,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,415,000원 |
| 인수 · 임차인 이계화 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 부천농업협동조합 | 1,367,400,000원 | 1,367,400,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 부천농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,262,685,000원 |
현재 회차에서는 부천농업협동조합 근저당 채권최고액 합계 1,607,400,000원이 전액 배당되고 1,262,685,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 5,000만원
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,901,500,000원 | 50,000,000원 | 2,951,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 2,031,049,999원 | 50,000,000원 | 2,081,049,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 1,421,734,999원 | 50,000,000원 | 1,471,734,999원 | 202,282,351원 |
대항력 임차인의 보증금은 각 회차에서 50,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 가격을 비교할 때는 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가 + 인수액을 기준으로 봐야 합니다. 현재 2,951,500,000원, 2회 유찰 시 2,081,049,999원, 3회 유찰 시 1,471,734,999원이 실질취득금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 광명사거리역 북동측 인근. 시장·대형상가·근린상가와 다세대주택이 혼재한 상업지대로 고객 유동성이 높은 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 광명사거리역이 지척에 있으며 인근 버스정류장도 있어 전반적인 교통상황은 양호한 수준입니다.
- 현황. 현재 식당(줄줄이 부페)으로 영업 중이며, 집합건축물대장상 판매시설과 실제 근린생활시설 이용에 차이가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 재정비촉진지구 · 제1종지구단위계획구역 · 시가지경관지구 · 과밀억제권역이며 공시지가는 17,870,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 1985.01.01이며 철근콘크리트구조 지하1층/지상3층 건물의 2층 202호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 이계화의 임대차계약 원본, 실제 보증금 지급, 점유 경위와 소유자 이계화와의 동일인 관계를 확인해야 합니다.
- 인수액 반영. 확인 전에는 보증금 50,000,000원 인수를 전제로 실질취득금액을 계산해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 공부상 판매시설과 현황 식당 이용의 차이를 확인하고 실제 이용 가능 범위를 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 식당 영업 중인 점유관계를 확인하고 명도와 영업 종료·인도 가능성을 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·재정비촉진지구·토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “매수인 인수”는 다른 문제다
이 사건의 등기부 구조만 놓고 보면 2019.07.26. 부천농업협동조합 근저당을 기준으로 현재의 후순위 근저당·압류·경매개시결정이 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론은 인수 0원이 아닙니다. 2003.05.20. 전입한 이계화의 보증금 50,000,000원이 배당되지 않는 것으로 계산돼 현재 회차 실질취득금액은 2,951,500,000원입니다.
더 중요한 것은 그 임차인 이계화와 등기부상 소유자·채무자 이계화가 동일하다는 점입니다. 이 관계가 실제 임대차인지, 가장임차 또는 관계인 점유인지에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 확인 전에는 5,000만원 인수 위험을 그대로 가격에 반영하는 것이 안전합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없는 상태에서 “감정가의 70%”만 보고 싸다고 평가할 수도 없습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만 임차관계·용도·가격 검증이 필요한 물건입니다.
