수원지방법원 2025타경850. 경기도 안산시 상록구 부곡동 696-9, 도로명 성호로 206의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 290.2㎡이고 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 3층입니다. 현황은 지층 근린생활시설(교회), 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 2가구, 3층 다가구주택 1가구로 이용되고 있습니다.
등기상 말소기준은 2020.02.12 동안새마을금고 근저당권 495,000,000원입니다. 이후 2023.11.24 설정된 같은 금융기관의 근저당권 240,000,000원과 2025.09.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리 자체보다 중요한 변수는 말소기준보다 훨씬 앞서 전입한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경850 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 696-9 · 경기도 안산시 상록구 성호로 206 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 대 290.2㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하1층/지상3층 |
| 소유자 | 대한예수교장로회본향교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,372,190,140원 / 960,533,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 661,009,920원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 12년 앞선 전입
현재 소유자는 대한예수교장로회본향교회이고, 말소기준권리는 2020.02.12 설정된 동안새마을금고 근저당권입니다. 2023년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 선순위 1명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이화겸 | 2008.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재식 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.12.10 | 해당 없음 |
| 박슬기 | 2024.09.09 | 2025.12.10 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.12.05 | 해당 없음 |
김재식과 박슬기는 전입일이 말소기준권리인 2020.02.12보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 박슬기는 2025.12.10 확정일자가 있고, 김재식·박슬기 모두 배당요구 사실이 있습니다. 그러나 세 임차인 모두 보증금이 확인되지 않아 실제 배당액이나 잔존 임차보증금 규모를 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 구조 — 감정가 70%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 1,372,190,140원, 현재 최저매각가는 960,533,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 회차 가정가격은 672,373,100원, 3회 유찰 가정가격은 470,661,169원입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 무임차 물건처럼 최저가만 낮아지면 실질취득가도 그대로 낮아지는 구조라고 단정할 수 없습니다.
특히 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 생길 수 있는지 먼저 확인해야 합니다. 따라서 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
④ 건물 이용상태 — 공부 5가구, 현황 3가구
- 지층. 근린생활시설(교회)로 이용 중입니다.
- 1층. 건축물대장상 용도는 제조업소이며, 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 2층. 다가구주택 2가구로 이용 중입니다.
- 3층. 다가구주택 1가구로 이용 중이며 301호·302호로 출입 가능한 별도 현관문이 설치돼 있습니다.
- 가구수. 공부상 등재가구수는 5가구이나 현황은 3가구입니다.
- 호실 대응. 건축물현황도상 203호는 현황 202호이고, 건축물현황도상 202호는 201호 및 현황 202호 일부로 이용 중입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 960,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,005,330원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 동안새마을금고 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 동안새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 213,527,670원 |
위 배당은 현재 매각가 960,533,000원 가정의 제공 배당계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 임차인 보증금이 확인되면 실제 배당·잔여액과 매수인 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 부곡중학교 남측 인근이며 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 체육시설, 공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 290.2㎡, 주상용, 평지, 가로장방형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이화겸 보증금 확인이 최우선. 전입 2008.03.20로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·점유범위·임대차계약·배당요구 여부를 확인해야 실질취득가가 나옵니다.
- 김재식·박슬기 보증금 확인. 두 사람은 후순위 전입이지만 보증금이 미상입니다. 배당표와 명도 계획을 위해 계약내용을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 가구수 대조. 공부상 5가구와 현황 3가구가 다르므로 현장 호실구조와 실제 점유자를 맞춰봐야 합니다.
- 1층·제시외 건물 확인. 1층 근린생활시설과 제시외 건물의 일체 이용 상태, 복원 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 혼합에 따른 환금성 검토. 주택뿐 아니라 근린생활시설이 함께 있는 다가구주택 + 토지이므로 일반 아파트처럼 단순한 매매사례 비교가 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약과 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
감정가 1,372,190,140원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 960,533,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건에서 먼저 계산해야 할 것은 할인율이 아닙니다. 2008.03.20 전입한 이화겸의 보증금입니다.
말소기준권리는 2020.02.12이고, 이화겸은 그보다 12년 앞서 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력과 실제 인수액을 최종 확정할 수 없습니다. 반면 김재식·박슬기는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 결국 이 물건은 등기상 후순위 권리보다 선순위 임차보증금과 복합 이용상태를 검증해야 하는 사건입니다. 보증금 확인 전에는 최저가 960,533,000원을 곧바로 실질취득가로 보지 않는 것이 핵심입니다.
