수원지방법원 2025타경867. 안산시 단원구 성곡동 마리나아일랜드 1층 108호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정요항표와 집합건축물대장상 실제 이용은 제1종 근린생활시설(소매점)이며 현재 공실로 조사됐습니다. 소유자 황선재는 2024.09.03. 매매를 원인으로 거래가액 652,542,360원에 취득했고, 2024.10.30. 신한은행 앞으로 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 우리카드·농협은행·중소기업은행·하나카드·하나은행의 가압류와 2025.09.18. 임의경매개시결정, 2026.04.03. 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리관계가 단순하다고 해서 물건 자체 점검까지 단순한 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1번 금지사항등기)가 있음이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경867 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층 108호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제1종 근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층 / 지상28층 · 2023.06.05. 사용승인 · 제1층 제108호 |
| 소유자 | 황선재 · 2024.09.03. 매매 · 거래가액 652,542,360원 |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 452,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 421,447,242원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 자료상 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 2024.10.30. 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 설정된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.10.14. 주식회사모티브 가압류는 말소기준보다 앞서 접수됐지만 2024.10.25. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 검증은 별개
감정가는 647,000,000원, 현재 최저매각가는 452,900,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 소유자 황선재의 취득 당시 등기부상 거래가액은 652,542,360원입니다. 다만 이 거래가액은 2024.09.03. 매매 당시의 개별 거래가격이고, 현재 동일·유사 상가의 최근 실거래 시세를 대신할 수는 없습니다.
따라서 “감정가 대비 70%니까 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 이 자료에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 검증할 실거래 자료가 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 제1종 근린생활시설(소매점)이고 현재 공실이므로, 응찰가는 주변 상가의 실제 매매가·임대료·공실률을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 452,900,000원 | 785,648,961원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 317,030,000원 | 919,828,381원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 221,921,000원 | 1,013,605,855원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 452,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,929,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 445,971,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,439,155원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 19,888,283원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 346,845,326원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 33,870,654원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 92,827,905원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 33,327,435원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 204,421,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 452,900,000원 가정 시 집행비용 6,929,000원을 제외한 445,971,000원이 신한은행 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 1,231,619,961원 대비 미배당은 785,648,961원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점)이며 감정조사 당시 공실상태입니다.
- 주위환경. 안산시 단원구 성곡동 남안선JC 남서측 인근으로 근린생활시설, 판매 및 업무시설 등이 밀집한 일반적인 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상28층 건물 내 제1층 제108호이며 사용승인일은 2023.06.05.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재관련, 방침방화, 방재, 지상주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,082.8㎡, 지목 대, 상업기타 이용, 평지·가로장방이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m의 중로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지의 갑구1-1번 금지사항등기 내용을 토지 등기부에서 직접 확인하세요.
- 상가 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 452,900,000원이 저렴하다고 단정하지 말고 인근 유사 근린생활시설의 실거래·임대료를 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 현 공실이므로 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부, 임대 수요를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 제1종 근린생활시설(소매점)이라는 점을 기준으로 이용계획을 검토하세요.
- 후순위 채권. 다수 가압류가 존재하지만 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하며, 현재 배당 추정상 후순위 채권에는 배당되지 않습니다.
- 세금·비용. 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영한 추정이므로 입찰 전 관련 서류를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 다른 문제”
권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 대지권의 목적인 토지 별도등기와 공실인 제1종 근린생활시설이라는 점입니다.
현재 최저매각가는 감정가 647,000,000원에서 1회 유찰된 452,900,000원이지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 시세 확인 전 보류”입니다. 입찰 전 별도등기 원문과 주변 상가 실거래·임대수익을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
