수원지방법원 2025타경876. 경기도 시흥시 정왕동 대화위더스타워 2층 206호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 집합건축물대장상 용도는 소매점, 감정평가서상 공부 용도는 근린생활시설입니다. 조사일 현재 폐문부재였으며 출입구에는 점포상호 등이 없고, 외부 유리창을 통해 내부에 사무용 집기가 있는 상태가 확인됐습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 접근하기보다는 상업용 집합건물의 점유·임대·환금성까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 기준점은 2022.01.07. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 204,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 경기신용보증재단 가압류 6,800,000원, 국 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류 9,697,756원 및 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리관계에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 국세 압류의 구체적인 금액은 확인되지 않으므로 배당액은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703-10 대화위더스타워 2층 206호 · 도로명 경기도 시흥시 거북섬1길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 감정평가상 공부 근린생활시설 · 조사일 현재 내부 사무용 집기 확인 |
| 소유자 | 정진기 (단독소유 · 등기상 거래가액 274,614,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 173,784,841원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 2,067,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 출발점은 코리아신탁주식회사 명의의 신탁이었고, 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 2022.01.07. 정진기에게 소유권이 이전된 날 신한은행 근저당 204,000,000원이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류, 국 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
이 물건은 한 차례 유찰되어 감정가 223,000,000원의 70%인 156,100,000원이 현재 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 현재 시뮬레이션을 적용하면 실질취득 기준금액도 156,100,000원입니다.
그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 공부상 소매점·근린생활시설인 상업용 집합건물은 주거용처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. ‘감정가의 70%’라는 숫자 자체를 ‘시세보다 30% 싸다’로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,985,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 204,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,697,756원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,985,400원을 제외한 153,114,600원이 신한은행 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단과 소상공인시장진흥공단에는 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권 220,497,756원 중 채권자 배당은 153,114,600원, 미배당은 67,383,156원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 국 압류 금액과 실제 세금 배당관계에 따라 결과는 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 156,100,000원 | 153,114,600원 | 67,383,156원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 113,557,536원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 145,785,558원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 173,784,841원으로, 현재 회차에서도 신청채권자에게 153,114,600원만 배당되어 전액 만족되지 않습니다. 2회 및 3회 유찰 시에도 각각 106,940,220원, 74,712,198원 배당으로 신청채권이 충족되지 않습니다. 다만 이 부족액은 등기상 말소되는 채권의 미배당액이며, 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 각종 근린생활시설이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이고 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 조사일 현재 폐문부재이며 점포상호 등은 없고 내부에 사무용 집기가 확인됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 5층 건물 내 2층 206호이며, 위생·급배수설비·승강기·소화설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄하게 부지 조성된 근린생활시설 건부지이고 서측 및 동측으로 중로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 상업용 집합건물인 만큼 실제 거래가격·임대수요·공실 여부를 별도로 확인해야 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로, 현장 점유자·사업자 사용 여부와 실제 임대차 존재를 매각기일 전에 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 2025.09.03. 국 압류가 등기되어 있으나 금액은 확인되지 않습니다. 실제 세금과 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 156,100,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 알 수 없습니다. 인근·동일 건물 상가 거래와 임대료를 별도로 조사하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 대지, 집합건축물대장상 소매점, 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설입니다. 실제 사용할 업종이 건축물 용도와 관련 규제에 맞는지 확인하세요.
- 관리비·공용비용. 집합건물은 체납 관리비 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으므로 관리주체에 미납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유와 가격
등기부만 보면 이 사건은 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.01.07. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 권리 하나로 끝나지 않습니다.
현장에서는 임대관계가 확인되지 않았고 내부에 사무용 집기가 있으며, 국 압류의 금액도 확인되지 않았습니다. 또 1회 유찰로 최저가가 156,100,000원까지 내려왔더라도 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유·세금·상업용 시세 검증이 끝나기 전까지 가격 메리트를 단정하기 어려운 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대차와 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
