인천지방법원 2026타경30194. 경기도 부천시 원미구 원미동 189-131 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택이고, 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물입니다. 소유자는 강보인으로 2002.10.15 소유권이전 등기가 돼 있습니다. 등기상 현재 말소기준은 2025.03.31 엄용주의 35,000,000원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하거나 이미 해제됐습니다.

등기만 보면 채권액이 크지 않고 최저가도 감정가의 49%까지 내려와 보입니다. 그러나 이 사건의 중심은 등기 채권이 아니라 점유·임차관계입니다. 말소기준보다 앞서 전입한 사람이 다섯 명이고, 그중 김경덕을 제외한 네 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 네 명은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없지만, 반대로 “인수 없음”으로 지울 수도 없는 대항력 가능·미상 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다

2020.01.02 부천시 압류는 말소기준보다 앞선 등기였지만 2020.06.05 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.03.31 엄용주의 가압류이고, 2026.01.23 강제경매개시결정 및 2026.02.06 부천시 압류는 그 뒤에 놓입니다. 2026.02.06 압류도 2026.03.13 해제됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 5명, 미상 4명이 핵심

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 다섯 명은 모두 실제 임차인 5명으로 봅니다. 김경덕은 보증금 12,000,000원, 월세 350,000원이고 2026.04.13 배당요구를 했지만, 배당표상 우선변제권이 없어 보증금 전액 12,000,000원을 매수인이 인수합니다.

반면 신석운·엄금택·이성원·임근철은 전입일이 모두 2025.03.31 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 확정적인 대항력 임차인이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 이 네 명의 보증금이 확인되지 않는 한 매수인의 총 인수액도 확정할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 621,336,760원, 현재 최저매각가는 304,455,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 213,118,500원, 그다음은 149,182,950원입니다. 다만 세 회차 모두 김경덕 보증금 12,000,000원 인수가 그대로 반영됩니다.

여기서 뒤의 “+”가 중요합니다. 위 실질취득액은 김경덕 12,000,000원만 반영한 확인 가능한 최소 부담입니다. 나머지 네 명의 보증금이 확인되기 전에는 최저가가 더 낮아져도 전체 취득비용을 안전하게 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 304,455,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액 35,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 김경덕 보증금 12,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인 4명의 부담 가능액에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며, 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물입니다.
• 주위환경. 소명여자고등학교 북측 인근으로 다가구주택 중심의 단독주택·근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 소사역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 토지. 면적 192.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·세로각지(가), 제1종일반주거지역입니다.
• 규제. 과밀억제권역·재정비촉진지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 법정지상권은 해당사항 없습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 4명 보증금 확인. 신석운·엄금택·이성원·임근철의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
• 김경덕 12,000,000원 반영. 현재 배당 구조상 보증금 전액이 매수인 인수이므로 응찰가와 별도 비용으로 반드시 더해야 합니다.
• 49% 할인율 오해 금지. 감정가 대비 49%는 시세 대비 49%가 아닙니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
• 배당요구 여부 구분. 김경덕은 2026.04.13, 임근철은 2026.02.25 배당요구를 했지만 다른 세 명은 배당요구가 확인되지 않습니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차관계 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 봐야 할 것

현재 최저매각가는 304,455,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 할인율이 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다. 김경덕의 12,000,000원은 이미 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 가격의 확정 실질취득은 316,455,000원부터 시작합니다. 여기에 말소기준보다 앞선 신석운·엄금택·이성원·임근철의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 열려 있습니다.

채권 배당만 보면 35,000,000원이 전액 충족되고 미배당도 0원이지만, 그것은 매수인의 안전성을 뜻하지 않습니다. 실제 임차인 5명 중 4명의 핵심 금액이 미상인 이상 가격을 낮게 보이는 유찰 횟수보다 임대차 실체 확인이 먼저입니다. 이 물건은 가격 할인보다 권리 확인이 선행돼야 하는 고위험 검증형입니다.