수원지방법원 2025타경888. 안산시 상록구 사동 1481-1, 5층 503호입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가의 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰된 140,700,000원입니다. 권리의 중심은 2017.11.06 설정된 신한은행 근저당 126,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 웰컴저축은행의 60,000,000원 근저당과 경기신용보증재단의 48,826,000원 가압류는 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현재 회차 배당표에서도 신한은행 근저당 126,000,000원이 전액 배당되고 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경888 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1481-1 5층503호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 영화6길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층건 중 제5층 제503호 |
| 소유자 | 김영화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 105,371,822원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리
말소기준은 2017.11.06 신한은행 근저당권입니다. 신한은행의 채권최고액은 126,000,000원이고 채무자는 김영화입니다. 다음 순위였던 웰컴저축은행 근저당 60,000,000원은 2019.04.19 말소됐으며, 경기신용보증재단 가압류 48,826,000원도 2025.12.24 말소됐습니다. 2025.09.29 신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본은 적다
스타빌(1481-1)의 면적 매칭 실거래는 총 4건입니다. 평균 거래가는 191,000,000원, 최저 184,000,000원, 최고 196,000,000원이며 최신 거래는 2024.01의 184,000,000원입니다. 현재 최저가 140,700,000원은 최근 시세 평균의 73.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 66.95㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2023.05 | 73.38㎡ | 3 | 194,000,000원 |
| 2023.05 | 73.38㎡ | 3 | 196,000,000원 |
| 2023.03 | 73.38㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 평균 | 70.3㎡ | 4건 | 191,000,000원 |
현재 회차에서는 인수액이 없으므로 실질취득금액도 140,700,000원입니다. 데이터상 비교 거래 평균 191,000,000원과 최신 거래 184,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 건수가 4건에 그치고 최신 거래월도 2024.01이므로, 73.7%라는 비율만으로 현재 시점의 확정 시세라고 단정하기보다는 실제 매도 호가와 최근 거래 가능성을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,930,200원 |
현재 회차 140,700,000원 가정 시 신한은행 근저당 채권최고액 126,000,000원이 전액 배당되고 11,930,200원이 잔여로 계산됩니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 126,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 29,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 58,697,974원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가 98,490,000원, 3회 유찰 시에는 68,943,000원으로 내려가며 신한은행 배당 부족액은 각각 29,682,820원과 58,697,974원으로 커집니다. 그러나 해당 부족분은 이 배당 시나리오에서 매수인 인수액으로 전환되지 않고 계속 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선버스·노선버스 정류장이 있어 교통환경은 무난합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호이며 도시가스·난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가에서는 다세대주택으로 이용 중이라고 확인했습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 2,012,000원/㎡, 토지면적 379.1㎡이며 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.08.27이므로 입찰 시점의 적용 상태를 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 거래 표본. 스타빌은 총 9세대이며 면적 매칭 실거래는 4건입니다. 최근 비교자료가 많지 않다는 점은 환금성 판단에서 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 명도 대상부터 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장은 업무시설(오피스텔), 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 실제 사용상태와 공부의 차이가 금융·세무·매각성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시세 재확인. 비교 거래는 4건이며 최신 거래가 2024.01입니다. 191,000,000원 평균을 현재 시세로 그대로 확정하지 말고 최근 현장 호가와 매수 수요를 점검하세요.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 기재 종료일은 2026.08.25, 매각기일은 2026.08.27입니다. 입찰 직전 최신 원본으로 적용 여부를 재확인하세요.
- 등기 재열람. 2017.11.06 신한은행 근저당이 말소기준이며 현재 배당상 인수는 0원입니다. 매각 직전 등기 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적, 확인사항은 남아 있다”
현재 회차만 보면 구조는 좋습니다. 말소기준은 신한은행 근저당 하나로 명확하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰된 140,700,000원은 비교 실거래 평균 191,000,000원의 73.7%로 내려와 있어 신건 감정가 201,000,000원 때보다 가격 조건도 확실히 개선됐습니다.
다만 이 사건은 할인율 하나로 끝낼 물건은 아닙니다. 거래가 4건뿐이고 최신 거래도 2024.01이며, 총 9세대 규모입니다. 여기에 공부상 업무시설(오피스텔)과 감정평가상 다세대주택 이용이 엇갈리고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리·가격은 긍정적이지만, 점유·실제 이용상태·현 시세를 확인한 뒤 들어갈 B급 물건”입니다.
