93,100,000원
수원지방법원 2025타경908. 안산시 상록구 본오동 774-3의 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 133,000,000원이 1회 유찰되어 최저가가 93,100,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2016.05.23 전입·확정일자를 갖춘 권정녀의 임차보증금 127,000,000원이 말소기준권리인 2019.12.11 안산시 압류보다 앞서기 때문에, 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있다는 점이 먼저입니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 93,100,000원 중 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원이 권정녀에게 배당되고, 나머지 35,975,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 93,100,000원 + 35,975,800원 = 129,075,800원이 현재 회차의 실질취득 부담입니다. 최저가 93,100,000원만 최신 거래 148,000,000원과 비교해 62.9%라고 보는 것은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 774-3 4층 401호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 각골로1길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 지상 4층 건 내 4층 401호 · 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 송희만 · 2016.05.23 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2019.12.11 안산시 압류입니다. 그 뒤의 2021.10.28 국 압류, 2022.04.11 주택도시보증공사 가압류, 2023.11.03 주택임차권등기, 2025.10.16 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기 말소와 임차보증금 인수는 별개입니다. 권정녀는 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2016.05.23으로 말소기준보다 앞서며, 배당요구도 2025.11.03에 접수되어 있습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인·점유관계 — 권정녀와 차수현을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권정녀 | 전유부분의 전부 | 2016.05.23 | 127,000,000원 | 있음 | 있음 | 35,975,800원 |
| 차수현 | 401호 | 2025.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
권정녀는 전입 2016.05.23, 확정일자 2016.05.23, 보증금 127,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 반면 차수현의 전입은 2025.02.06으로 말소기준인 2019.12.11보다 늦어 해당 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 차수현의 보증금과 확정일자는 미상이므로 점유·임대차관계의 세부 내용은 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 62.9%가 아니라 실질취득 87.2%
호암빌라의 비교자료에는 대상면적 65.18㎡, 총 8세대, 사용승인일 2001.06.01로 정리되어 있습니다. 실거래는 1건으로, 2023.11 전용 58.88㎡·1층이 148,000,000원에 거래됐습니다. 최신 거래액, 평균 거래액, 최근 12개월 평균 지표가 모두 148,000,000원입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 실거래 | 58.88㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 감정가 | 65.18㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 현재 최저가 | 65.18㎡ | 4 | 93,100,000원 |
| 현재 실질취득 | 65.18㎡ | 4 | 129,075,800원 |
최저가 93,100,000원만 보면 거래지표 148,000,000원의 62.9%입니다. 그러나 현재 예상 인수액 35,975,800원을 합치면 실질취득은 129,075,800원으로, 거래지표의 약 87.2%입니다. 차이는 18,924,200원입니다. 따라서 표면 할인율 37.1%를 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 특히 비교 실거래가 2023.11의 단 1건이라는 점 때문에 148,000,000원을 강한 시세 기준으로 단정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 권정녀 보증금 | 127,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 752,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 권정녀 | 127,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 권정녀 보증금 127,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 부족분 35,975,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰의 착시
| 회차 | 낙찰가 가정 | 권정녀 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 35,975,800원 | 129,075,800원 |
| 2회 유찰 · 49% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 63,403,061원 | 128,573,060원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 82,602,143원 | 128,221,142원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 65,169,999원, 45,618,999원까지 내려가도 미배당 보증금이 각각 63,403,061원, 82,602,143원으로 커집니다. 따라서 낙찰가 하락 자체가 곧 총 취득부담 감소를 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각골초등학교 북측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,547,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역 등에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규모·거래. 호암빌라 총 8세대, 2001.06.01 준공이며 제공된 실거래는 2023.11의 1건입니다. 거래 표본이 적어 148,000,000원을 절대적인 시세로 보기에는 주의가 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가에는 집합건축물대장상 구조가 조적조, 등기사항전부증명서상 철근콘크리트조이며 현황은 철근콘크리트조 조적벽체로 추정된다고 적혀 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 93,100,000원에 인수 예상액 35,975,800원을 더한 129,075,800원을 출발점으로 보세요.
- 권정녀 보증금 원본 확인. 임대차계약일 2016.04.09, 전입·점유·확정일자 2016.05.23, 보증금 127,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 임차권등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부 확인. 전세사기피해자 우선매수신고가 실제 행사되는지 여부는 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 차수현 점유관계 확인. 전입은 2025.02.06으로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현재 점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 권정녀 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 권정녀로 표시되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 구조 대조. 집합건축물대장·등기·현황 사이 구조 기재가 서로 달라 원본 서류와 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2023.11 148,000,000원 한 건입니다. 실질취득 129,075,800원이 이 지표보다 낮더라도 충분한 거래 표본에 기초한 가격 우위로 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “9,310만원짜리 경매”가 아니라 “약 1.29억원짜리 권리복잡형”
이 사건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 할인폭이 그대로 매수인의 이익으로 남지 않습니다. 권정녀의 보증금 127,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에, 현재 회차에서는 35,975,800원을 추가 인수해 실질취득이 129,075,800원으로 올라갑니다. 2회·3회 유찰에서도 실질취득은 각각 128,573,060원, 128,221,142원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
가격 자체는 거래지표 148,000,000원보다 낮지만, 그 비교자료는 2023.11 한 건뿐입니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권이 행사될 수 있어 외부 낙찰이 제한될 수 있고, 차수현의 별도 점유관계와 권정녀의 관계인 가능성까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “표면 최저가는 싸지만, 실질취득과 권리 제한을 모두 반영하면 신중한 검증이 필요한 다세대 경매”입니다.
