수원지방법원 2025타경911. 광명시 하안동 현대테라타워광명 1층 114호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 집합건축물대장상 용도 및 감정평가 이용상태는 지원시설[근린생활시설(상호명:파트너부동산)], 실제 이용도 근린생활시설(파트너부동산)으로 조사됐습니다. 감정가는 992,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 694,400,000원입니다.
등기 권리 자체의 기준점은 명확합니다. 2023.02.28. 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 1,125,600,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.10.17. 임의경매개시결정과 2025.11.21. 광명시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 파트너부동산중개법인은 2023.03.08. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없지만, 별도로 기재된 ‘중개법인’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경911 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 1층 114호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 오리로651번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지원시설[근린생활시설(상호명:파트너부동산)] · 근린생활시설(파트너부동산)로 이용 중 |
| 건물 위치 | 16층 중 1층 114호 |
| 소유자 | 주식회사하이시티 |
| 감정가 / 최저가 | 992,000,000원 / 694,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 964,543,327원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2023.01.26. 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.02.28. 주식회사하이시티로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 광명시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 이 사건의 핵심 확인사항
| 점유자 / 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 파트너부동산중개법인 (대표자 이호진) | 114호 | 2023.03.08 | 20,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 중개법인 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
파트너부동산중개법인은 전입일이 2023.03.08.로 말소기준인 2023.02.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 4,000,000원입니다. 반면 ‘중개법인’으로 기재된 다른 신고는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 신고에 대해서는 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 없음으로 단정할 수도 없습니다. 보증금·확정일자·전입일을 원본 명세서에서 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 992,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 694,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 486,079,999원(49%), 3회 유찰 시 340,255,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않으므로, 694,400,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다. 이 물건은 먼저 미상 임차관계를 정리하고, 별도의 실거래·임대수익 자료를 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 694,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,344,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,125,600,000원 | 685,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 1,125,600,000원 중 685,056,000원이 배당되고 440,544,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 임차관계의 실제 권리내용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 현재 모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 694,400,000원 | 685,056,000원 | 440,544,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 486,079,999원 | 478,819,199원 | 646,780,801원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 340,255,999원 | 334,692,415원 | 790,907,585원 | 0원* |
* 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 전입일·보증금 미상 신고의 대항력 확인 전에는 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명우체국 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 도심상가지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설, 상호명 ‘파트너부동산’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 16층 중 1층 114호이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측 중로변, 북서측 소로변에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 8,267.9㎡, 공시지가는 4,977,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 원본 확인. ‘중개법인’ 신고의 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 파트너부동산 점유 확인. 주식회사 파트너부동산중개법인은 2023.03.08. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 대지이고, 집합건축물대장 및 감정평가상 실제 이용은 지원시설·근린생활시설입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%지만 실거래 시세자료가 없으므로, 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘미상 임차인’
이 물건은 감정가 992,000,000원에서 한 번 유찰돼 694,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정과 광명시 압류도 소멸하므로 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 임차관계는 다릅니다. 파트너부동산중개법인은 대항력이 없지만, 별도의 ‘중개법인’ 신고는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 현재 배당모형상 인수액 0원은 어디까지나 확인된 자료 범위의 계산값입니다. 미상 임차관계가 해소되기 전에는 실제 인수 0원을 확정할 수 없고, 실거래 시세자료도 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 임차관계 확인 → 실거래·수익가치 검증 → 응찰가 결정입니다.
