인천지방법원 2026타경30296. 부천시 소사구 심곡본동 537, 자유로 19-8에 있는 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 1호 근린시설입니다. 공유자는 민정순 50분의 24, 최봉근 50분의 25, 최용 50분의 1이고, 말소기준권리는 2013.08.28. 심곡새마을금고 근저당권 312,000,000원입니다. 그 뒤에 설정되거나 등기된 장백규 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 부천시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 비교적 정리되어 있습니다. 하지만 이 사건은 통상적인 근린시설 경매처럼 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’가 핵심이 아닙니다. 감정평가 조사에서 2014년경 건물화재가 있었고, 그 뒤 복구·보수가 이루어지지 않은 상태로 판단됐습니다. 현장조사 당시 건물 전체의 이용이 불가 또는 곤란했으며, 부천시청의 구조안전 위험시설물 알림도 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30296 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 537 1층1호 · 경기도 부천시 소사구 자유로 19-8 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 · 현장조사 당시 건물 전체 이용 불가 또는 곤란 |
| 건물 구조 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 1호 |
| 공유자 | 민정순 50분의 24 · 최봉근 50분의 25 · 최용 50분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 367,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 277,157,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.08.28. 심곡새마을금고 근저당권 312,000,000원입니다. 이후 2016.07.07. 장백규 근저당권 20,000,000원, 2025.08.13. 경기신용보증재단 가압류 22,497,666원, 2026.02.03. 임의경매개시결정, 2026.03.10. 부천시 압류, 2026.03.11. 장백규 근저당권 71,000,000원, 2026.04.22. 부천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 손명호 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손명호 | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
손명호의 전입일은 2023.12.20.로 말소기준권리인 2013.08.28.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 내용은 매각물건명세서와 관련 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 — 49% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
감정가는 750,000,000원이고 현재 최저매각가는 367,500,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 건물 전체가 이용 불가 또는 곤란한 상태이고 구조안전 위험시설물 표시가 있으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 367,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,945,000원 |
| 1. 근저당 · 심곡새마을금고 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 장백규 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 22,497,666원 | 22,497,666원 |
| 4. 근저당 · 장백규 | 71,000,000원 | 7,057,334원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 425,497,666원 중 361,555,000원이 배당되고, 미배당은 63,942,666원입니다. 장백규의 71,000,000원 근저당권에는 7,057,334원만 배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물 상태 — 입찰 판단의 핵심
- 화재. 2014년경 건물화재가 있었던 것으로 조사됐습니다.
- 복구 상태. 현재 복구·보수가 이루어지지 않은 상태로 조사됐습니다.
- 사용 가능성. 현장조사 당시 건물 전체가 이용 불가 또는 곤란한 상황입니다.
- 구조안전. 구조안전 위험시설물 알림이 있으며 안전등급 등에 대한 별도 확인이 필요합니다.
- 설비. 화재 이후 설비 보수가 이루어지지 않은 것으로 판단되어 전기 및 급배수 시설 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 용도 차이. 등기사항전부증명서상 판매시설, 집합건축물대장상 근린생활시설입니다. 용도변경일은 1995.10.12.입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 서측 인근이며 시장, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 서측 도로에 접하며 시장 통행로에 연결되고, 토지 북측은 철도부지입니다.
- 토지. 토지면적 785.3㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형, 공시지가 3,504,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·철도보호지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함되며 소로3류에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구조안전 확인. 구조안전 위험시설물 표시와 안전등급을 부천시청 등 관계기관 자료로 반드시 확인해야 합니다.
- 화재 복구비 확인. 현재 이용이 불가 또는 곤란한 상태이므로 필요한 복구·보수 범위와 비용 산정 없이는 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
- 설비 작동 확인. 전기 및 급배수 시설이 실제 작동하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 관계 확인. 손명호의 보증금·확정일자·현재 점유상태를 원본 자료에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 판매시설과 집합건축물대장상 근린생활시설의 차이 및 향후 사용 가능 용도를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 실거래 시세 자료가 없으므로 ‘49% 할인’만으로 싸다고 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 실제로 쓸 수 있는 건물인가
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 손명호의 전입도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아닙니다. 2014년경 화재, 미복구 상태, 건물 전체 이용 불가 또는 곤란, 구조안전 위험시설물 표시가 한꺼번에 겹쳐 있습니다. 감정가 750,000,000원에서 367,500,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다. 이 물건은 권리보다 구조안전·복구비·실사용 가능성 확인이 먼저인 근린시설 경매입니다.
