인천지방법원 2026타경30296. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 537에 있는 집합건물 1층 1호입니다. 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 등기사항전부증명서에는 판매시설로 기재돼 있습니다. 3층 철근콘크리트조 건물의 1층 구분소유 부분으로, 현재 건물 전체의 이용이 불가하거나 곤란한 상태로 조사됐습니다.

권리관계의 기준은 2013.08.28 심곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며, 그 이후 설정된 장백규의 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 부천시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리관계가 비교적 명확하다는 것과 부동산을 정상적으로 사용할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당

소유권은 민정순·최봉근·최용의 공유 형태입니다. 2003년 소유권이전과 2007년 일부 지분 증여를 거쳐 현재 지분구성이 형성됐습니다. 말소기준인 심곡새마을금고 근저당권은 최봉근·민정순·최용 지분 전부를 대상으로 설정돼 있습니다.

2016년에 설정된 장백규 근저당권 20,000,000원, 2026년에 설정된 같은 권리자의 근저당권 71,000,000원, 경기신용보증재단의 가압류 22,497,666원 및 부천시의 지분 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차·점유관계 — 손명호의 전입 확인

현황조사와 매각물건명세서에서 손명호의 전입일 2023.12.20이 확인됩니다. 말소기준권리 설정일인 2013.08.28보다 늦으므로, 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항하기 어렵습니다.

다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 실제 임대차관계와 점유상태도 추가 검토가 필요합니다. 보증금이 미상이라는 사실만으로 선순위 대항력을 인정할 수는 없지만, 인도 및 점유관계가 자동으로 해결된다고 보아서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 34.3%가 곧 저가 매수는 아니다

감정가 750,000,000원이었던 물건의 현재 최저매각가는 257,250,000원입니다. 이미 3회 유찰됐고, 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다.

그러나 이 물건은 일반적인 정상 영업 가능 근린시설과 동일한 방식으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 건물 전체의 이용이 불가하거나 곤란하고, 화재 후 보수되지 않은 설비와 구조안전 위험 문제가 존재하기 때문입니다. 정상 사용 가능 상태를 전제로 한 가격 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다.

현재 회차와 추가 유찰 시나리오입니다. 후속 회차의 실제 진행 여부 및 최저매각가는 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,250,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 4,401,500원을 공제한 252,848,500원이 선순위 근저당권에 배당되는 추정 구조입니다. 후순위 채권자들에게 배당되는 금액은 없으며, 전체 채권액 425,497,666원 중 172,649,166원의 미배당이 발생합니다.

여기서 중요한 점은 미배당 채권액과 매수인 인수액이 서로 다르다는 사실입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 담보권과 가압류에 미배당이 발생하더라도 해당 금액을 낙찰자가 자동으로 인수하지는 않습니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

배당은 채권최고액·청구금액 등을 기초로 한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권 잔액, 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물 상태·입지·환금성 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 서측 인근에 위치하고, 주변에는 시장·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 1호로, 외벽은 타일 마감이며 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 화재 이력. 2014년경 건물화재가 있었던 것으로 조사됐으며, 이후 복구·보수가 이루어지지 않은 상태입니다.
• 안전 문제. 부천시청의 구조안전 위험시설물 알림이 있으며, 실제 안전등급과 사용 가능 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다.
• 전기·급배수. 화재 이후 설비 보수가 이루어지지 않은 것으로 판단돼 전기 및 급배수 시설의 정상 작동 여부를 반드시 점검해야 합니다.
• 도로. 서측 도로에 접하며 시장 통행로와 연결됩니다. 건물 북측에는 철도부지가 있습니다.
• 용도. 등기상 판매시설, 집합건축물대장상 근린생활시설로 기재돼 있으며, 1995.10.12 용도변경 이력이 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 철도보호지구 관련 제한도 확인됩니다.
• 환금성. 교통 접근성은 양호하나, 건물 전체의 사용 곤란 상태와 구조안전 위험으로 정상 영업 가능한 근린시설보다 매수자 확보 및 재매각에 제약이 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구조안전 확인. 부천시청 구조안전 위험시설물 알림의 정확한 내용, 현재 안전등급, 사용제한 및 보강 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 화재 복구비 산정. 건물 전체의 화재피해 범위와 미복구 상태를 현장에서 확인하고, 실제 사용 가능한 상태로 회복하는 데 필요한 비용을 따져야 합니다.
• 전기·급배수 작동. 설비 미보수 상태이므로 전기·급수·배수·기타 설비의 기능을 확인해야 합니다.
• 구분소유 부분의 사용 가능성. 경매 목적물은 1층 1호이지만 건물 전체가 이용 불가 또는 곤란한 상태로 조사됐습니다. 개별 호실만 복구해 정상 이용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 공유자 및 등기 원본 대조. 소유자 3명의 지분과 말소기준권리의 설정 범위, 후순위 권리의 소멸 여부를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 손명호의 전입일과 실제 점유 여부, 임대차보증금 및 배당요구 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 체납금 확인. 관리비 체납 및 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비 등을 조사해야 합니다.
• 인허가·용도 확인. 등기상 판매시설과 건축물대장상 근린생활시설의 차이, 현재 영업·사용 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고 실제 복구비와 정상 사용 가능 상태의 거래가치를 함께 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 건축물 관련 행정기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%여도 비쌀 수 있다”

이 물건은 권리와 물리적 위험을 분리해서 봐야 합니다. 2013년 심곡새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 명세서상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 전입자 손명호의 전입일도 말소기준 이후입니다. 권리관계 자체는 분석 가능한 구조입니다.

하지만 감정가 750,000,000원에서 257,250,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 안전한 투자라고 보기는 어렵습니다. 2014년경 화재, 미복구 상태, 건물 전체 이용 곤란, 구조안전 위험시설물 알림이라는 문제가 동시에 존재합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만 건물 상태와 환금성 위험은 매우 높습니다. 정상적인 사용 가능 여부와 복구비가 확인되지 않으면, 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 낙찰가가 아니라 건물을 실제로 안전하게 사용할 수 있는가입니다.