수원지방법원 2025타경943. 시흥시 정왕동 거북섬더웰에이동 13층 1334호, 공부상 용도가 오피스텔인 집합건물입니다. 서연희가 2023년 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 141,464,700원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 서울보증보험주식회사와 경기신용보증재단의 가압류가 붙고 2025년 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 59,500,000원으로 감정가 85,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 실제 오피스텔 거래가와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 13층 1334호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 엠티브이북로 51-15 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층 지상18층 중 13층 1334호 |
| 소유자 | 서연희 (등기상 거래가액 141,464,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 102,538,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.04.07. 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2025.06.02. 서울보증보험주식회사 가압류 280,000,000원, 2025.08.26. 경기신용보증재단 가압류 5,699,984원, 2025.11.03. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 85,000,000원에서 1회 유찰된 59,500,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 41,650,000원, 3회 유찰 시 29,155,000원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 실제 거래가격 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
오히려 감정요항표상 주변은 중소규모 공장·유통단지·나지 등이 혼재하는 개발지대이고, 토지 용도지역은 준공업지역입니다. 공부상 오피스텔인 만큼 실제 주거수요·업무수요, 공실 가능성, 임대료와 관리비 수준을 확인한 뒤 적정 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 58,029,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,699,984원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 405,699,984원 중 58,029,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 347,670,984원입니다. 하나은행의 신청채권 102,538,420원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 배당 부족액이며, 제공된 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 한국공학대학교 제2캠퍼스 서측에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·유통단지·나지 등이 혼재하는 개발지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상18층 건물의 13층 1334호이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 감정요항표에서도 주거용 여부를 재확인하도록 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 주위로 중로에 접하고, 토지는 2필 1단의 가장형 토지로 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유권원을 현장에서 확인하세요.
- 주거용 여부 확인. 공부상 오피스텔이지만 실제 주거용 사용 여부를 재확인해야 합니다.
- 시세 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가와 현재 매물을 별도로 확인하세요.
- 임대수익 검증. 공장·유통단지 등이 혼재하는 개발지대 특성을 고려해 실제 월세·전세 수요와 공실 가능성을 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 오피스텔은 관리비가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리주체를 통해 체납 여부와 월 부담액을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 가압류의 현황, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 2023년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다.
현재 최저가 59,500,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없고, 감정요항표에는 임대관계 미상·주거용 여부 재확인이 명시돼 있습니다. 주변 역시 공장·유통단지·나지가 혼재하는 개발지대입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 시세와 실제 이용상태는 확인 전으로 보는 것이 적절합니다. 입찰가를 정하기 전 현장 점유와 오피스텔 실거래·임대수요를 먼저 확인해야 합니다.
