141,400,000원
인천지방법원 2026타경30297. 부천시 원미구 심곡동 네오빌 3층 302호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 압류가 많다는 점보다 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 임차인 차휘경은 임대차계약일 2018.12.21, 확정일자 2018.12.26, 전입 및 점유개시일 2019.01.31이고 보증금은 179,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2020.11.09이므로 임차인의 대항요건이 먼저입니다.
따라서 2022.09.28 등기된 임차권 자체가 매각으로 소멸한다고 해서 보증금 위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 141,400,000원 기준 예상배당은 임차인에게 138,620,400원이고, 미배당 40,379,600원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 368-29 네오빌 3층 302호 · 부흥로356번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.34㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2001.11.27 |
| 소유자 | 김옥정 (2019.01.25 매매 · 거래가액 155,000,000원 · 2019.02.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 권리분석의 기준일은 2020.11.09 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 먼저 차휘경이 2019.01.31 전입·점유해 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 임차보증금의 미배당액은 별도입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 차휘경 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차휘경 | 3층 302호 58.34㎡ | 2019.01.31 / 2018.12.26 | 179,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
차휘경은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 회수가 되지 않습니다. 2024.09.26의 을구 11-2 임차권경정은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 을구 11번 임차권의 점유개시일을 2019.01.31로 경정한 기록입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
네오빌은 총 8세대, 사용승인일은 2001.11.27입니다. 제공된 거래 표본은 2건으로, 2023.01에는 53.1㎡ 5층이 134,000,000원, 2023.07에는 53.1㎡ 2층이 130,000,000원에 거래됐습니다. 실거래 평균은 132,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 53.1㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 53.1㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 132,000,000원 |
현재 최저가 141,400,000원만 놓고 봐도 최근 평균의 107.1%입니다. 즉 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생기지 않았습니다. 더 중요한 것은 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득 181,779,600원입니다. 이 금액은 실거래 평균 132,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 모두 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 차휘경 보증금 | 179,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 498,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 차휘경 | 179,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 차휘경의 보증금 부족분은 40,379,600원이며 매수인이 인수합니다. 경매개시결정 채권자 차휘경과 임차권자 차휘경은 동일인이므로 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세가 있으면 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 141,400,000원 | 40,379,600원 | 181,779,600원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,980,000원 | 82,201,640원 | 181,181,640원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,286,000원 | 111,361,148원 | 180,647,148원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며 전용 58.34㎡입니다.
- 입지. 부천대학교 북동측에 위치하며 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2001.11.27입니다.
- 도로. 서측 및 남서측으로 소로 및 세로의 포장도로가 있고, 중로3류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,842,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 네오빌은 8세대이고 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 거래 표본이 적은 다세대라는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 141,400,000원이 아니라 인수액을 합친 181,779,600원을 기준으로 시세와 비교하세요.
- 임차보증금. 차휘경 보증금 179,000,000원 중 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세가 임차인보다 우선하면 인수액이 커질 수 있습니다.
- 동일인 관계. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 차휘경입니다. 문건 원본에서 채권관계와 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 임차권 경정. 2024.09.26 경정등기는 별도 임차인이 아니라 점유개시일 2019.01.31을 정정한 기록인지 원문을 확인하세요.
- 거래 표본. 제공된 실거래는 2건뿐이고 대상 전용 58.34㎡와 거래 표본 53.1㎡에 면적 차이가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.414억”이 이 물건의 가격이 아니다
표면만 보면 감정가 202,000,000원에서 1회 유찰돼 141,400,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 하지만 차휘경의 대항력 있는 임차보증금 179,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액 40,379,600원을 합치면 매수인의 실질취득은 181,779,600원입니다. 최저가만으로도 최근 실거래 평균 132,000,000원의 107.1%이고, 실질취득은 그보다 더 높습니다.
더 유찰돼도 상황이 근본적으로 바뀌지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 181,181,640원, 3회 유찰 시 180,647,148원으로, 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수가 증가합니다. 여기에 다수의 세금 압류와 8세대 다세대의 제한적인 거래 표본까지 감안하면, ‘70%까지 떨어졌으니 싸다’는 판단은 금물입니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금까지 포함한 총 취득부담입니다.
