수원지방법원 2025타경951. 안산시 상록구 사동의 공동주택(다세대주택) 4층 402호입니다. 현재 소유자는 박수현이고, 2013.04.09 거래가 179,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 안산신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 149,500,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 3,863,713원과 2025.11.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 김현복이 402호를 주거로 사용하며 2013.05.28 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 규모나 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다. 등기에는 민간임대주택등기도 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 처리 여부도 원본으로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경951 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1363-3 4층 402호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 박수현 · 2013.04.09 거래가 179,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 109,579,604원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
2013.04.09 안산신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 경기신용보증재단의 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.04.03, 2021.10.01, 2023.07.04에 각각 설정됐던 국의 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.07.17 유한회사 대한주류의 강제경매개시결정도 2024.05.21 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현복 | 402호 · 주거 | 2013.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 김현복의 전입일 2013.05.28은 말소기준 2013.04.09보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 대항력이 생기는 것은 아니며, 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상이므로 우선변제 관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 72.4% 숫자만 믿으면 안 된다
비교 가능한 실거래로 제시된 것은 2022.09 한 건입니다. 단원블리스의 50.57㎡, 5층이 145,000,000원에 거래됐고, 대상 비교 기준 면적은 60.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 현재 최저가 105,000,000원은 이 거래가의 72.4%지만, 거래 건수가 1건이고 시점도 오래돼 현재 시세에 대한 신뢰도는 제한적입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 비교 실거래 · 2022.09 | 50.57㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 감정가 | 60.58㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 현재 최저가 | 60.58㎡ | 4 | 105,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 안산신용협동조합 | 149,500,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 3,863,713원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,000,000원 가정 시 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 안산신용협동조합 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 153,363,713원 대비 미배당액은 50,633,713원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 50,633,713원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 81,586,713원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 103,239,813원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 낮아지는 매각가만큼 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 109,579,604원으로, 현재 회차부터 각 시나리오 모두 신청채권자가 전액 배당받지 못하는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 초당초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지는 동측 및 서측 포장도로에 접하며, 토지 자료상 소로각지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,696,000원/㎡, 토지면적은 251.6㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하고 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 거래 표본. 단원블리스는 8세대, 2010.03.15 준공이며 확인되는 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김현복의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 대항력 기준일 확인. 전입 2013.05.28, 말소기준 2013.04.09의 선후관계를 원본 서류에서도 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.16 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 시 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 재조사. 2022.09 한 건의 비교거래만으로는 2026.08.27 입찰가를 정하기 부족합니다. 특히 거래면적 50.57㎡와 대상 비교 기준 60.58㎡가 다릅니다.
- 배당 구조 확인. 현재 시나리오에서 근저당권자도 전액 배당되지 않으므로 실제 채권액과 배당요구 내역을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 김현복의 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 추가 확인
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 김현복의 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점입니다. 둘째, 현재 최저가가 105,000,000원까지 내려왔더라도 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 만한 최신 거래 근거가 부족하다는 점입니다. 확인되는 거래는 2022.09의 145,000,000원 한 건뿐이고 면적도 다릅니다. 따라서 권리 측면은 통과 가능하지만, 가격은 최신 실거래와 민간임대주택등기·임차관계 원본을 확인한 뒤 결정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
