인천지방법원 2026타경30328. 김포시 장기동 한강센트럴자이1단지 127동 8층 802호 아파트입니다. 감정가 512,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 358,400,000원입니다. 등기부상 소유자는 조경애이고, 말소기준권리는 2020.11.10. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 채권최고액 356,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 박도준 근저당 60,000,000원, 정치영 근저당 46,800,000원, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 유채림 1명이 조사됐습니다. 전입일은 2024.05.21.로 말소기준일인 2020.11.10.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항이 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30328 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지 127동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 대상면적 84.9751㎡ · 지상29층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 조경애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 358,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2017.01.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.04.04. 하나은행 근저당 294,000,000원은 2020.11.09. 해지를 원인으로 2020.11.11. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.11.10. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 그 이후 설정된 박도준·정치영의 근저당과 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 금지사항등기도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유채림 | 2024.05.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 감정가는 높지만, 현재 최저가는 73.6%
한강센트럴자이1단지의 시장 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균 거래가는 487,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 480,000,000원, 표본 최저가는 462,000,000원, 최고가는 530,000,000원입니다. 감정가 512,000,000원은 최근 평균보다 높지만 한 차례 유찰된 현재 최저가 358,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 19 | 475,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 24 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 468,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 21 | 483,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 81.83㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 483,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 26 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 81.83㎡ | 29 | 462,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 487,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 358,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,817,600원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 356,400,000원 | 352,582,400원 |
| 2. 근저당 · 박도준 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정치영 | 46,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 358,400,000원 가정에서 채권자 총 청구 기준액은 463,200,000원, 예상 배당은 352,582,400원, 미배당은 110,617,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 110,617,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 250,879,999원 | 246,567,679원 | 216,632,321원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 175,615,999원 | 172,357,375원 | 290,842,625원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 채권자의 미회수액이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포금빛초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중인 것으로 추정되며, 지상29층 철근콘크리트구조 건물의 8층 802호입니다.
- 단지. 한강센트럴자이1단지는 3,481세대, 사용승인일은 2017.01.20.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 1,753,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역을 비롯해 고도지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 교육환경 보호구역 등 다수의 토지이용계획 사항이 표시돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 유채림은 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 현재 배당 가정에서 신청채권자 박도준 예상배당은 0원입니다. 사건 진행기록과 매각 관련 결정 내용을 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세 기준. 감정가 512,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 487,166,666원과 최신 거래 480,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하는 편이 데이터와 일치합니다.
- 현재 실질취득. 매수인 인수 0원 기준 현재 최저가 358,400,000원이 실질취득 기준이며, 최근 12개월 평균의 73.6%입니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인이 1명 있으므로 실제 점유 상태와 인도 협의 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 제공된 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 절차 확인과 응찰가
이 물건은 2020.11.10. 한국스탠다드차타드은행 근저당을 말소기준으로 두면 이후 근저당·압류· 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 유채림도 말소기준보다 늦은 2024.05.21. 전입으로 대항력이 없습니다. 제공된 배당분석상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격도 감정가 단계와 현재 회차의 평가가 다릅니다. 감정가 512,000,000원은 최근 12개월 평균 487,166,666원보다 높지만, 한 차례 유찰된 최저가 358,400,000원은 최근 시세의 73.6%까지 내려왔습니다. 최신 거래 480,000,000원, 표본 최저 거래 462,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션상 신청채권자 박도준의 예상배당이 0원이라는 점은 사건 진행자료로 반드시 대조해야 합니다. 권리 인수는 낮고 가격 간격은 크지만, 절차 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
