수원지방법원 2025타경959. 시흥시 산현동 호반써밋더숲 611동 7층 701호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 권리분석의 출발점은 2019.07.29 설정된 농협은행주식회사 근저당권 370,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 우리금융캐피탈 근저당과 오케이저축은행·서울보증보험· 애큐온캐피탈의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 박지원의 전입일은 2023.12.08로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순서만 놓고 보면 선순위 대항력 임차인이 아니므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 394,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경959 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 산현동 520 호반써밋 더숲 611동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트구조 25층 내 7층 |
| 소유자 | 이지은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 394,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구액 | 324,156,404원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리인 농협은행 근저당은 2019.07.29 설정됐습니다. 2020.02.25 모아저축은행 근저당은 2021.08.11 이미 말소됐고, 현재 확인되는 후순위 우리금융캐피탈 근저당 2건과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지원 | 611동 701호 | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 74.8%
호반써밋더숲의 동일면적 84.96㎡대 최근 실거래 12건을 우선 비교하면 평균은 527,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 510,000,000원, 최근 표본의 최저가는 500,000,000원, 최고가는 565,000,000원입니다. 현재 최저매각가 394,100,000원은 최근 12개월 평균의 74.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 16 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 8 | 507,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 542,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 19 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 24 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 18 | 540,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 16 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 23 | 565,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 507,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 23 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 527,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 394,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,317,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 370,800,000원 | 370,800,000원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 273,600,000원 | 16,982,600원 |
| 3. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 58,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 73,016,160원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 42,717,460원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 114,138,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 933,072,427원 중 예상배당 387,782,600원, 미배당 545,289,827원으로 계산됩니다. 이 배당표는 기재된 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산현초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·각급학교·공원 등이 소재하는 목감지구 대규모 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 폭 25m 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·지역난방·화재탐지·방재·지하주차장·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지규모. 호반써밋더숲은 968세대, 2019.04.03 준공 단지이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,095,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박지원의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가 394,100,000원입니다. 최근 12개월 평균 527,000,000원과 최신 거래 510,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 후순위 권리. 우리금융캐피탈 근저당 및 가압류·압류는 말소기준권리 이후 등기라 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 배당 미충족. 현재 최저가 기준 채권 미배당액이 545,289,827원으로 크지만, 후순위 소멸 권리의 미배당 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 현장 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 내부 상태와 점유·인도 상황은 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 응찰가
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 전입일이 후순위여서 매수인 인수액 0원으로 정리되는 유형입니다. 가격도 감정가 563,000,000원에서 1회 유찰돼 394,100,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 527,000,000원의 74.8%입니다. 권리 자체보다는 임차인 보증금·확정일자 원본 확인과 실제 응찰가 관리가 핵심입니다. 현재 자료 기준으로는 권리와 가격이 모두 비교적 명확한 편이지만, 경매의 최종 수익성은 낙찰가와 현장 상태·명도비용에 따라 달라집니다.
