⚖️ 인수 0원 👥 임차인 9명 📉 최저가 49% 🏚️ 4층 위반 가능

인천지방법원 2026타경30346. 옥길새길중고등학교 북서측 인근에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택 7가구로 이용 중이고, 토지는 269.2㎡의 대지입니다. 감정가 2,019,786,300원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 989,695,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 기준권리는 2017.06.09 설정된 부천농업협동조합 근저당이며 그 뒤의 근저당·임차권·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 단순히 “최저가가 절반 이하”라는 숫자만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 임차관계가 여러 호실에 걸쳐 있고, 대부분 보증금이 확인되지 않았습니다. 또 감정평가 비고에는 4층의 전실확장, 피난시설 폐쇄 및 장애물 설치 등을 근거로 위반건축물 가능성이 높다고 적혀 있습니다. 등기상 인수 0원과 현장·건축 리스크는 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.06.09 부천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 444,000,000원이고, 2018.10.18 변경등기에는 채권최고액 348,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 양보영 300,000,000원 근저당, 송남자 150,000,000원 근저당, 이희정 170,000,000원 주택임차권, 제주신용보증재단 40,000,000원 가압류, 경매개시결정 및 압류 등은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.

② 임차인 — 실제 확인 9명, 전원 대항력 없음

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 확인 임차인은 9명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2017.06.09보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 다만 이희정을 제외한 다수 점유자의 보증금은 확인되지 않아 배당관계와 실제 임대차 조건은 원문 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 49%, 그러나 실거래 비교는 불가

현재 최저매각가는 989,695,000원으로 감정가 2,019,786,300원의 49%입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 비교용 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 제시되어 있지 않아 현재 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 “2회 유찰돼 싸다”는 표현은 피하고, 토지 269.2㎡와 다가구주택 7가구의 실제 임대수익·건물 상태·위반건축 여부를 대조한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 989,695,000원 가정)

현재 회차 기준 채권총액 1,048,011,232원 중 977,398,050원이 배당되고, 70,613,182원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 다가구주택 7가구로 이용 중입니다.
• 입지. 옥길새길중고등학교 북서측 인근으로, 다가구주택·아파트단지·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대 269.2㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역이며 공시지가는 2,476,000원/㎡입니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있고 대상 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 9명 점유 확인. 대항력은 없지만 여러 호실의 실제 점유자, 보증금, 명도 협의 상대방을 다시 확인해야 합니다.
• 이희정 관계 확인. 170,000,000원 임차권등기자와 경매개시결정 채권자가 동일 이름이므로 임대차계약과 경매신청 원인을 함께 대조해야 합니다.
• 4층 현장 확인. 전실확장·피난시설 폐쇄·장애물 설치와 건축물현황도 불일치 부분을 직접 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 압류된 국세·지방세 중 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 최저가 989,695,000원은 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 임대수익과 인근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위 및 현황을 매각목록과 현장에서 일치시키는 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

권리의 기준선은 명확합니다. 2017.06.09 부천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 9명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 7가구 다가구주택의 다수 점유, 보증금 미상 임차인, 이희정의 임차권등기와 경매채권자 관계, 당해세 가능성, 4층 위반건축물 가능성이 함께 존재합니다.

가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰 후 989,695,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 “등기상 인수는 0원, 현장·건축·점유 확인은 필수”로 정리하는 것이 가장 안전합니다.