수원지방법원 2025타경967. 안산시 단원구 초지동 그린빌 1106동 10층 1004호, 전용 75.99㎡ 아파트입니다. 소유자는 이정언이고, 등기부의 핵심은 2003.12.29 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 97,200,000원입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2007년·2015년 신한은행 근저당, 2020년·2021년 안전대부 근저당, 2025년 애큐온저축은행 가압류와 경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가만 보면 특별히 싸지 않습니다. 감정가 461,000,000원은 같은 단지 전용 75.99㎡ 최근 12건 평균 436,333,333원보다 높습니다. 그러나 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 322,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균과 비교하면 74.0%입니다. 최신 거래인 2026.08의 444,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경967 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 초지동 723 그린빌 1106동 10층1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.99㎡ · 10층 1004호 |
| 단지 | 주공그린빌11 · 876세대 · 2003.10.08 준공 |
| 소유자 | 이정언 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 322,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 114,888,010원 |
| 말소기준권리 | 2003.12.29 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 97,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 오래된 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2003.12.29 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 2007.11.05 신한은행 근저당 97,200,000원, 2015.10.13 신한은행 근저당 93,600,000원, 2020.12.24 안전대부 근저당 91,000,000원, 2021.07.19 안전대부 근저당 130,000,000원, 2025.06.12 애큐온저축은행 가압류 24,663,693원이 이어집니다. 등기상 이 권리들은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 예상배당상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영설 | 1106동 1004호 | 2019.03.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 김영설 1명입니다. 전입일은 2019.03.21로 말소기준권리인 2003.12.29 신한은행 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 얼마인지와 별개로 선순위 대항력에 의한 매수인 승계 구조는 아니며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 감정가는 높았지만, 1회 유찰이 가격을 바꿨다
같은 단지 주공그린빌11, 전용 75.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 436,333,333원, 최신 거래는 2026.08 444,000,000원, 거래 범위는 325,000,000원~478,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.99㎡ | 7 | 444,000,000원 |
| 2026.07 | 75.99㎡ | 4 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 75.99㎡ | 11 | 445,000,000원 |
| 2026.06 | 75.99㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 75.99㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 75.99㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 75.99㎡ | 10 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 75.99㎡ | 7 | 478,000,000원 |
| 2026.05 | 75.99㎡ | 3 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 75.99㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 75.99㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 75.99㎡ | 7 | 469,000,000원 |
| 평균 | 75.99㎡ | 12건 | 436,333,333원 |
감정가 461,000,000원은 최근 평균 436,333,333원보다 높습니다. 신건이었다면 가격을 보수적으로 볼 필요가 있었던 물건입니다. 하지만 현재는 한 번 유찰돼 최저가가 322,700,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 평균 대비 74.0%입니다. 최근 실거래 표본의 최저 거래인 325,000,000원보다도 현재 최저매각가가 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,317,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사안전대부 | 91,000,000원 | 29,382,200원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사안전대부 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 24,663,693원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 533,663,693원 중 채권자 예상배당은 317,382,200원, 미배당액은 216,281,493원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 322,700,000원 | 317,382,200원 | 216,281,493원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 225,890,000원 | 221,927,540원 | 311,736,153원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 158,123,000원 | 155,109,278원 | 378,554,415원 | 0원 |
가격이 내려가면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 산정됩니다. 후순위 채권자의 배당 부족분과 매수인이 인수하는 권리는 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 초지중학교 남측 인근이며 주변은 아파트단지·공원·학교와 일부 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 단지 내 포장도로를 통해 주요 간선도로로 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 아파트로 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 감정요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 공시지가 1,920,000원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 거래성. 876세대 단지이고 전용 75.99㎡ 최근 거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래 범위는 325,000,000원~478,000,000원입니다.
- 내부 확인. 감정 업무에서는 건축물대장 현황도면 등을 참고했으며 내부 현황은 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김영설은 2019.03.21 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2003.12.29 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 근저당·가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부를 대조하세요.
- 을구 3번 채권액. 93,600,000원 설정 뒤 62,400,000원·30,000,000원 변경 기록과 예상배당 산정액이 다르므로 채권계산서를 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 점유 임차인이 확인돼 있으므로 인수액 0원과 별개로 낙찰 후 인도·명도 절차를 준비해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 현황 재확인이 필요하다고 감정요항에 명시돼 있으므로 입찰 전 현장·관련 자료를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 기재 기간과 매각기일이 가까우므로 입찰 시점의 적용 여부를 최신 원문으로 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 461,000,000원이 아니라 현재 최저가 322,700,000원과 최근 12개월 평균 436,333,333원·최신 거래 444,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 1회 유찰에서 달라졌다”
이 물건은 등기부에 담보권이 많아 첫인상은 복잡하지만 매수인 관점의 결론은 비교적 명확합니다. 2003.12.29 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김영설도 2019.03.21 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건과 현재 회차의 평가가 달라집니다. 감정가 461,000,000원은 최근 실거래 평균 436,333,333원보다 높았지만, 1회 유찰로 현재 최저가는 322,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 대비 74.0%이고 최신 거래 444,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 따라서 현재 회차는 권리상 인수 부담이 없고 가격도 실거래 기준으로 내려온 아파트로 볼 수 있습니다. 다만 임차인 세부내역과 을구 3번 근저당 변경액은 원본 대조가 마지막 확인 포인트입니다.
