인천지방법원 2026타경30381. 김포시 통진읍 서암리 소재 전용 55.82㎡ 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 비1층 비102호입니다. 등기부상 현재 소유자는 목영애이며 2021.10.25 소유권을 취득했고, 당시 등기 거래가액은 200,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.02.03 접수된 신한카드 주식회사 가압류 6,820,071원이고, 2026.02.11 충남신용보증재단의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 전형적인 구조에 가깝습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 김선자의 전입일은 2021.10.01로 말소기준 2026.02.03보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없기 때문에 실제 낙찰 후 인수액과 실질취득액 역시 현재로서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 787-5 1동 비1층비102호 · 도로명 경기도 김포시 통진읍 담터로 85-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 55.82㎡ · 지상4층 중 비1층 비102호 |
| 외부 표시 | 도담캐슬 101동 |
| 소유자 | 목영애 (2021.10.25 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 20,023,174원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차인 확인이 핵심
과거 시흥지역산림조합 근저당권은 2020.03.19 설정됐지만 2021.10.25 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2026.02.03 신한카드 가압류입니다. 같은 날 이전에 존재하던 소유권 관련 등기와 이미 말소된 신탁·근저당은 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 말소기준 이후인 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선자 | 2021.10.01 | 미상 | 미상 | 2026.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 보증금 합산 중복 문제는 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 인수 위험의 금액화가 불가능합니다.
② 시세 비교 — 최신 같은 면적·지하층 거래가 136,800,000원
도담캐슬1동 전용 55.82㎡ 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 188,960,000원이지만 오래된 고가 거래와 지상층 거래가 함께 섞여 있습니다. 가격 판단에는 더 최근의 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 136,800,000원이고, 최신 거래 역시 2026.04 전용 55.82㎡·지하층 136,800,000원입니다. 본건과 면적과 층이 직접 맞닿는 비교사례입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.82㎡ | -1 | 136,800,000원 |
| 2025.04 | 55.82㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.05 | 55.82㎡ | -1 | 209,000,000원 |
| 2021.12 | 55.82㎡ | -1 | 179,000,000원 |
| 2021.10 | 55.82㎡ | -1 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.82㎡ | 1건 | 136,800,000원 |
| 전체 평균 | 55.82㎡ | 5건 | 188,960,000원 |
현재 최저가 217,000,000원은 전체 실거래 평균 188,960,000원과 비교해도 114.8%입니다. 더 중요한 최근 자료에서는 최저가가 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 158.6%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 거래 대비 -32.3%로 하락 추세입니다. 따라서 과거 전체 평균만 근거로 이 물건을 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,838,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,820,071원 | 6,820,071원 |
| 3. 경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 20,023,174원 | 20,023,174원 |
| 표상 잔여 · 소유자 교부 | - | 186,318,755원 |
위 배당 계산은 신한카드와 신청채권자 청구액을 기준으로 한 표입니다. 김선자 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당 및 미배당 인수액이 반영되지 않았습니다. 따라서 표상 소유자 잔여 186,318,755원과 매수인 인수 0원은 최종 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물 중 비1층 비102호입니다.
- 입지. 통진초등학교 북동측 인근으로 아파트·공동주택·근린생활시설·농지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역의 자루형 토지를 공동주택 건부지로 이용하며, 토지면적은 820.0㎡, 공시지가는 348,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역·하수처리구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 외부 표시는 ‘도담캐슬 101동’으로 되어 있어 현장 확인 시 등기상 1동과 외부 표기를 함께 대조해야 합니다.
- 거래 표본. 도담캐슬1동은 10세대이며 전용 55.82㎡ 확인 실거래는 5건입니다. 최신 거래는 2026.04 지하층 136,800,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김선자 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 임대차 계약 내용을 확인하지 않고 인수액을 0원으로 전제하면 안 됩니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일 2021.10.01은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보고 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래 우선. 전체 평균 188,960,000원보다 최신·최근 12개월 136,800,000원이 현재 가격 판단에 더 직접적입니다. 최근 추세는 -32.3%입니다.
- 반지하 비교. 최신 2026.04 거래가 같은 전용 55.82㎡의 지하층 거래이므로 층 차이가 섞인 과거 전체 평균보다 직접 비교 가치가 높습니다.
- 외부 동 표기 확인. 공부상 1동이지만 외부 표시는 도담캐슬 101동입니다. 현장 방문 시 호수·동 표시를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 채권자 청구액은 전액 배당되지만 임차인 보증금이 미상입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 임차인 권리 확인 후 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격도 권리도 지금은 보수적으로
이 물건은 신건 최저가가 217,000,000원입니다. 그러나 최신 실거래이자 최근 12개월 평균은 136,800,000원이고, 최저가는 그 158.6%입니다. 최근 가격 흐름 또한 -32.3%로 하락했습니다. 더구나 본건과 같은 전용 55.82㎡·지하층의 2026.04 거래가 바로 136,800,000원이라는 점은 신건 가격 부담을 더 분명하게 보여줍니다.
권리 쪽도 ‘인수 0원’으로 마감할 단계가 아닙니다. 실제 임차인 김선자의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액도 미상으로 남습니다. 결국 현재 확인되는 결론은 명확합니다. 최근 시세보다 높은 신건 가격에, 실질취득액을 확정할 수 없는 임차인 변수가 겹친 사건입니다. 가격과 권리 어느 쪽에서도 선제적으로 높은 점수를 주기 어렵습니다.
