💰 319,200,000원 📉 최근시세 대비 76.2% 🔐 인수 0원 🏷️ 1회 유찰
인천지방법원 2026타경30385. 김포시 풍무동 유현마을 제204동 3층 303호, 전용 134.52㎡ 아파트입니다. 소유자는 김정길이고, 2013년 거래가액 290,000,000원으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2015.07.15. 우리은행 근저당입니다. 이 근저당 이후 설정되어 현재 존속하는 우리은행 후순위 근저당, 비더리치대부 근저당·전세권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
과거 조흥은행·신한은행·한국씨티은행 근저당, 트리거파트너스·새빛금융자산대부· 에치에스대부 관련 근저당과 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 조사된 임차인은 없으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 가격 비교의 기준은 최저가 자체가 곧 실질취득가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30385 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 759 유현마을 204동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.52㎡ · 지상20층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김정길 · 2013.11.25. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 319,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 245,992,948원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인 | 2003.12.09. |
① 권리 흐름 — 2015년 우리은행 근저당이 기준
임차인 없음. 별도로 승계할 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 말소기준인 우리은행 근저당보다 뒤에 설정된 존속 권리는 경매 매각으로 소멸합니다. 특히 2019년 우리은행 근저당 66,000,000원, 2025년 비더리치대부 근저당 127,500,000원, 전세권 5,000,000원도 매수인 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 76.2%
유현마을(현대프라임빌) 동일면적 134.52㎡의 최근 실거래 12건은 330,000,000원~465,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 418,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.06. 407,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.52㎡ | 17 | 407,000,000원 |
| 2026.06 | 134.52㎡ | 8 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 134.52㎡ | 15 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 134.52㎡ | 9 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 134.52㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 134.52㎡ | 18 | 427,000,000원 |
| 2026.02 | 134.52㎡ | 7 | 465,000,000원 |
| 2026.02 | 134.52㎡ | 17 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 134.52㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 134.52㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 134.52㎡ | 8 | 428,000,000원 |
| 2025.12 | 134.52㎡ | 16 | 465,000,000원 |
| 평균 | 134.52㎡ | 12건 | 418,916,666원 |
현재 최저가 319,200,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다. 실거래 최저 330,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 407,000,000원과 비교해도 낮은 금액입니다. 인수액이 0원이므로 이 가격 비교는 별도의 보증금 승계액을 더하지 않고 그대로 적용할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,268,800원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 204,600,000원 | 204,600,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 주식회사비더리치대부 | 127,500,000원 | 43,331,200원 |
| 4. 을구 20번 전세권 · 주식회사비더리치대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 403,100,000원 중 예상배당은 313,931,200원, 미배당은 89,168,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 319,200,000원 | 89,168,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 223,440,000원 | 183,588,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 156,408,000원 | 249,681,712원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 지상20층 건물 내 3층 303호입니다. 사용승인은 2003.12.09.입니다.
- 입지. 김포시 풍무동 풍무중학교 동측에 인접하며 주위에 아파트단지·공원·전·답 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장, 아라역과 풍무역이 위치합니다.
- 도로. 토지는 남동측 광로, 북측 중로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·고도지구·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,116,000원/㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 유현마을(현대프라임빌) 1,351세대이며 동일면적 134.52㎡ 실거래 자료가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.07.15. 을구 5번 우리은행 근저당을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 우리은행 후순위 근저당, 비더리치대부 근저당·전세권이 매각으로 소멸하는 내용을 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 실거래 편차 확인. 동일면적 실거래가 330,000,000원~465,000,000원으로 차이가 크므로 3층 303호의 내부상태를 가격에 반영하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 관련 사항은 관계부서에 최종 확인하세요.
- 미반영 항목 확인. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전에 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 319,200,000원은 감정가 456,000,000원의 70%까지 한 차례 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 418,916,666원의 76.2%입니다. 최신 거래 407,000,000원과 실거래 최저 330,000,000원보다도 낮습니다.
반면 현재 가격에서도 채권 총액 403,100,000원을 모두 충족하지 못해 89,168,800원의 미배당이 발생합니다. 추가 유찰 시 채권자 미배당은 더 커지지만, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 실제 점유상태·물건상태와 실거래 범위 안에서의 응찰가 결정이 최종 판단의 중심입니다.
