인천지방법원 2026타경30430. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층 308호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 한매옥이며, 2022.06.10 매매를 원인으로 2022.09.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 132,655,000원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 한 가지입니다. 말소기준권리가 매우 늦다는 점입니다. 말소기준은 2026.02.20 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매개시결정인데, 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 2024.10.04에 이미 들어와 있습니다. 전입·점유도 2022.09.27, 확정일자는 2022.09.07로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층308호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 308호 |
| 소유자 | 한매옥 · 2022.09.30 소유권이전 · 거래가액 132,655,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 114,406,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권, 확약이 승부처
등기부의 선순위 핵심은 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 보증금은 110,000,000원, 범위는 3층 308호 전부이며, 2022.09.27 주민등록·점유, 2022.09.07 확정일자를 갖추고 있습니다. 말소기준인 2026.02.20보다 앞서므로 원칙상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인 0명, 승계 신고 1건
한국토지주택공사는 이 자료에서 보증기관 승계 신고로 분류돼 있어 실제 거주 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 확인된 실제 임차인은 0명이며, 보증금 110,000,000원도 별도 임차인의 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
| 구분 | 명의자 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 신고 | 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 2022.09.27 | 2022.09.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 확약 반영 인수 0원 |
배당요구는 2024.10.04에 이루어졌습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확약으로 해소되는 등기상 주택임차권과 별개로 실제 현장 점유자는 입찰 전 확인 대상입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%만 보고 싸다고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가 119,000,000원의 49% 회차입니다. 그러나 현재 시세를 직접 비교할 동일 물건군 실거래 근거가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 132,655,000원이지만, 이를 현재 시세로 간주해서도 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,310,000원 | 53,139,580원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,817,000원 | 70,317,706원 | 해당 확약 적용 전제 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,571,900원 | 82,342,394원 | 해당 확약 적용 전제 |
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정 · 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 주택임차권 보증금 · 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 114,406,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 숫자 그대로이며, 이에 따르면 주택임차권 보증금의 룰상 부족분은 53,139,580원입니다. 다만 본 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원으로 적용합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·아파트형 공장·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 도로·형상. 서측 약 12m 내외 포장도로, 북측 약 8m 내외 보행로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형·업무용으로 조사됐습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택임차권등기 말소 대상과 효력 범위를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 실제 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등기상 권리와 실제 점유는 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%만으로 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도 실제 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
- 확약 미적용 시 구조 기억. 확약이 없다면 현재 회차 53,139,580원, 3회 유찰 시 70,317,706원, 4회 유찰 시 82,342,394원의 룰상 인수액이 발생하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형을 확약이 끊었지만, 가격까지 검증된 것은 아니다”
이 물건을 등기만 보고 보면 선순위 주택임차권 보증금 110,000,000원이 최저가 58,310,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 룰상 미배당 53,139,580원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조이고, 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 커져 총부담은 보증금 수준에 가까워집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문에, 해당 주택임차권의 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 따라서 현재 회차에서는 58,310,000원이 실질취득 기준입니다.
그렇다고 공격적으로 높은 점수를 줄 사건은 아닙니다. 이미 2회 유찰됐고, 현재 시세를 직접 검증할 실거래 근거가 없으며, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 특히 확약 밖의 실제 점유자가 있다면 별도 문제가 남을 수 있습니다. 결론은 “주된 등기 인수는 확약으로 해소, 가격과 점유는 추가 확인”입니다.
