인천지방법원 2026타경30487. 부천 소사본동 한솔파크빌 2동 301호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 202,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 141,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 이문자의 주민등록·점유개시일이 2021.05.28이고 확정일자는 2021.04.16으로, 말소기준인 한정이앤씨주식회사 근저당의 2022.02.11보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 분석되며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 141,400,000원을 매각가로 놓으면 집행비용 2,779,600원 뒤 임차인에게 138,620,400원이 배당되고, 보증금 200,000,000원 중 61,379,600원이 남습니다. 즉 매수인의 실질 부담은 141,400,000원 + 61,379,600원 = 202,779,600원입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 커지는 구조라, 최저가만 내려다봐서는 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 167-1 한솔파크빌 2동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 이병구 · 2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.02.11 한정이앤씨주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고 공동담보목록 제2022-47호가 기재돼 있습니다. 이 근저당과 2026.02.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 이문자의 전입·점유는 2021.05.28로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.08.04에 이뤄졌어도 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이문자 | 건물의 전부 · 주거 | 200,000,000원 | 2021.05.28 / 2021.04.16 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
임대차계약일은 2021.04.15, 확정일자는 2021.04.16, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.05.28입니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 200,000,000원을 모두 돌려받지 못합니다. 따라서 현재 회차 미배당 61,379,600원은 매수인 부담으로 이어집니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 2억 수준
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 141,400,000원 | 61,379,600원 | 202,779,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,980,000원 | 103,201,640원 | 202,181,640원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,286,000원 | 132,361,148원 | 201,647,148원 |
회차가 내려갈수록 법원에 내는 낙찰대금은 141,400,000원 → 98,980,000원 → 69,286,000원으로 감소하지만, 임차보증금 미배당 인수액은 61,379,600원 → 103,201,640원 → 132,361,148원으로 증가합니다. 그래서 실질취득은 각 회차에서 202,779,600원 · 202,181,640원 · 201,647,148원으로 큰 폭으로 떨어지지 않습니다. 이 사건은 유찰 자체가 곧 가격 메리트가 되는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 1.414억이 아니라 2.027796억으로 봐야 한다
제시된 동일 단지 실거래 표본은 2021.08, 전용 55.87㎡, 5층, 159,000,000원 한 건입니다. 대상면적은 57.3㎡로 면적 매칭은 되어 있으나 거래 표본이 1건이고 시점도 2021.08이어서 현재가를 정밀하게 대표한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 이 데이터 안에서 비교할 수 있는 기준은 159,000,000원입니다.
표면 최저가 141,400,000원은 이 거래가의 88.9%라 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함한 현재 회차 실질취득은 202,779,600원입니다. 따라서 가격 판단은 141,400,000원이 아니라 202,779,600원을 기준으로 해야 하며, 제시된 실거래 159,000,000원보다 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 이문자 보증금 | 200,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 한정이앤씨주식회사 근저당 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이문자 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,779,600원과 임차인 배당 138,620,400원으로 매각대금 141,400,000원이 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 61,379,600원이 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사본동 행정복지센터 남서측 인근. 주변은 연립·다세대주택, 주상용부동산, 학교, 공원 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 급배수·위생·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 평탄한 다세대주택 건부지이며 북동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 토지. 토지면적 286.7㎡, 공시지가 2,140,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·세로장방입니다.
- 환금성. 한솔파크빌2동은 12세대이고 제시된 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 제한된 거래표본을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 회차 기준 141,400,000원이 아니라 202,779,600원을 취득비용 기준으로 보세요.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 내용을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 이문자가 임차인이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 원인채권과 집행권원 관계를 대조하세요.
- 말소기준 선후관계 확인. 임차인의 전입·점유 2021.05.28이 근저당 2022.02.11보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 약 2억원 수준으로 유지됩니다.
- 시세 표본 한계. 제시된 거래는 2021.08의 159,000,000원 한 건이므로 현재 매매가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·강제경매 집행권원을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 2억원 보증금이다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 202,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 141,400,000원, 즉 감정가 70%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이문자의 보증금이 200,000,000원이고, 현재 매각가에서는 61,379,600원이 미배당으로 남습니다.
결국 현재 회차 실질취득은 202,779,600원입니다. 2회 유찰 시 202,181,640원, 3회 유찰 시에도 201,647,148원으로, 낙찰가 하락만큼 취득비용이 낮아지지 않습니다. 제시된 실거래 표본 159,000,000원과 비교해도 가격 우위를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 “미배당 보증금을 포함해 실제로 얼마를 부담하나”입니다.
