364,952,000원
수원지방법원 2025타경50691. 시흥시 능곡동 아리테스퀘어 1층 118호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 2022년 12월 16일 김민성 명의로 소유권이 이전됐으며, 등기된 거래가액은 1,616,790,400원입니다. 같은 날 미소신용협동조합이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 안상수의 채권최고액 500,000,000원 근저당권, 미소신용협동조합의 임의경매개시결정, 시흥시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준일 뒤에 접수된 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없고 매각물건명세서상 현황은 공실입니다. 권리 자체는 단순하지만, 가격과 상가 환금성은 별도의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡번영길 33, 1층 118호 (능곡동, 아리테스퀘어) |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 대지 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 점유 현황 | 현황상 공실 · 임차인 없음 |
| 소유자 | 김민성 (단독소유) |
| 소유권 이전 | 2022.12.16 · 매매원인일 2021.07.29 · 거래가액 1,616,790,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,000,000원 / 364,952,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 미소신용협동조합 / 878,606,252원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 공용관리비 신고 | 2025.04월분까지 4,486,700원 미납 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.16. 미소신용협동조합 근저당권입니다. 후순위인 안상수 근저당권, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황상 공실이고 임차인 신고 내역도 없어 임차보증금 인수 위험은 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 24%가 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 364,952,000원으로 감정가 1,520,000,000원의 24.01%입니다. 소유권 이전 당시 등기된 거래가액 1,616,790,400원과 비교하면 22.57% 수준이지만, 이 거래가액은 현재 실거래 시세가 아닙니다. 최근 거래 자료가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 하락 폭만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 364,952,000원 | 24.01% | 1,220,957,328원 |
| 5회 유찰 시 | 255,466,399원 | 16.81% | 1,328,910,131원 |
| 6회 유찰 시 | 178,826,479원 | 11.76% | 1,404,477,092원 |
유찰이 추가될수록 매각대금은 줄고 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 물건의 핵심은 배당 부족이 아니라, 왜 제2종근린생활시설이 네 차례 유찰됐는지를 임대수요·영업 가능성·공실 기간·관리비와 함께 확인하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,909,328원 |
| 1. 근저당 · 미소신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 359,042,672원 |
| 2. 근저당 · 안상수 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,580,000,000원 중 예상배당은 359,042,672원이고, 채권자 미배당은 1,220,957,328원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 대지이고, 건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설인 일반음식점입니다. 입찰 전 매각목록과 건축물대장을 대조해 대상 범위와 허용 용도를 확인해야 합니다.
- 입지. 시흥능곡역 서측 인근이며, 주변에는 소매점·판매점·아파트단지·공원이 소재합니다.
- 접근성. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 토지는 남측·북측·서측 도로에 접합니다.
- 토지 조건. 장방형 평지의 근린생활시설 부지이며, 토지이용상황은 상업용, 도로조건은 중로각지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재 관련 설비가 설치돼 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 제2종근린생활시설이고 현황상 공실이며 이미 4회 유찰됐습니다. 주거용 물건과 달리 영업 업종, 임대료, 공실 기간과 배후수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 시세 할인율로 보지 말고, 동일 건물과 시흥능곡역 인근 1층 근린생활시설의 최근 매매사례를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 현황상 공실입니다. 보증금·월세·관리비·부가세와 실제 임차 수요를 확인해 수익률을 다시 계산해야 합니다.
- 관리비 원장 대조. 공용부분 관리비 4,486,700원 신고가 있으므로 관리주체에 납부내역과 현재 잔액을 확인하세요.
- 용도 대조. 사건상 대지 표시와 건축물대장상 일반음식점 이용상태를 매각목록·건축물대장·현장과 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 외부관찰과 건축물대장 현황도면 등을 참조했습니다. 내부 구조와 시설 상태는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 배당표에 반영되지 않은 당해세 등은 원본 서류에서 확인하세요.
- 입찰보증금. 최저매각가의 10%를 적용하면 36,495,200원입니다. 법원이 지정한 보증액은 입찰표 제출 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 미납신고서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전
이 물건은 말소기준 이후의 등기권리가 모두 소멸하고 임차인도 없어 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 네 차례 유찰된 제2종근린생활시설이며, 현황상 공실이고 공용부분 관리비 4,486,700원도 신고돼 있습니다. 현재 최저가 364,952,000원은 감정가의 24.01%지만, 이를 현재 시세보다 76% 저렴하다는 의미로 해석할 근거는 없습니다. 최근 실거래와 임대수익을 확인하기 전까지 결론은 권리 인수 0원, 가격 메리트 판단 보류가 적절합니다.
