인천지방법원 2026타경30551. 김포시 구래동 연세와이7두애틱 7층 716호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리구조는 가격표보다 훨씬 중요합니다. 을구 1번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고, 보증금은 97,000,000원, 전입·점유개시는 2022.10.19, 확정일자는 2022.09.27입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정돼 현재 회차 배당 후 남는 44,470,200원이 매수인 인수로 계산됩니다.
말소기준권리는 2026.03.05 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 임차권은 그보다 앞선 2025.04.17 등기됐고, 실제 대항력의 기초가 되는 전입·점유개시는 2022.10.19입니다. 과거 김포시 압류가 2023.06.08 있었지만 2024.08.20 해제돼 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 과거 압류가 아니라 선순위 임차권의 미배당 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-57 연세와이7두애틱 7층 716호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 74 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지상 10층 건물 내 제7층 제716호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 어인수 · 단독소유 · 거래가액 131,717,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 97,368,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 중요하다
을구 1번 주택임차권은 보증금 97,000,000원으로, 전입·점유개시 2022.10.19, 확정일자 2022.09.27, 임차권등기 2025.04.17입니다. 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 배당요구도 2025.04.17 이뤄졌습니다. 현재 최저가 53,900,000원에서 집행비용 1,370,200원을 먼저 제외하면 임차보증금에 52,529,800원이 배당되고, 나머지 44,470,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 권리자 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 97,000,000원 | 2022.10.19 | 2022.09.27 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 |
② 가격의 실체 — 53,900,000원이 아니라 98,370,200원
현재 회차는 감정가 110,000,000원의 49%인 53,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차권 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차보증금의 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 44,470,200원을 인수하므로 실질취득 = 53,900,000원 + 44,470,200원 = 98,370,200원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 44,470,200원 | 98,370,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 60,349,140원 | 98,079,140원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,411,000원 | 71,464,398원 | 97,875,398원 |
즉 추가 유찰로 최저매각가가 37,730,000원, 26,411,000원까지 내려가도 인수액은 각각 60,349,140원, 71,464,398원으로 커집니다. 총부담은 각각 98,079,140원, 97,875,398원으로, 표면 최저가처럼 크게 낮아지지 않습니다. 이 유형은 “유찰 = 같은 폭의 실질가격 하락”이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 97,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 97,368,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 97,000,000원 가운데 52,529,800원이 배당되고 44,470,200원이 미배당 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 97,368,493원은 배당 0원으로 계산돼 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 내 제7층 제716호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 폭 약 10미터, 서측 폭 약 25미터, 남측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·택지개발지구 등에 포함되며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 최저가 53,900,000원에 인수 44,470,200원을 더한 98,370,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 문구와 적용 대상, 대항력 포기 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 보증금 97,000,000원, 전입·점유개시 2022.10.19, 확정일자 2022.09.27, 임차권등기 2025.04.17 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가는 37,730,000원이지만 인수액은 60,349,140원, 4회 유찰 시 매각가는 26,411,000원이지만 인수액은 71,464,398원으로 증가합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 실질취득 98,370,200원이 적정한지는 주변 오피스텔 실거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제에 따른 변동 가능성이 있으므로 실제 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”가 곧 49% 가격은 아니다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 110,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 53,900,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 하지만 대항력 있는 97,000,000원 임차권 때문에 현재 회차의 매수인 인수액은 44,470,200원, 실질취득은 98,370,200원입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 98,079,140원, 97,875,398원으로 비슷하게 유지됩니다.
매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 문구가 있어 권리 정리 가능성은 확인해야 할 중요한 포인트입니다. 다만 현재 제공된 문구에는 대항력 포기까지 적혀 있지 않으므로 인수 0원을 전제한 입찰은 금물입니다. 또한 실거래 시세가 없어 98,370,200원의 실질취득이 시장 대비 싼지 여부도 확인되지 않았습니다. 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”보다 “확약서로 실제 인수가 어디까지 해소되는가”가 승부처입니다.
