42,140,000원
인천지방법원 2026타경30576. 부천시 소사구 괴안동 제일그랑빌 나동 지층1호, 전용 41.92㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 최진석은 2024.10.23. 매매를 원인으로 2024.10.28. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 75,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 가압류보다 먼저, 말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기를 어떻게 처리하느냐가 핵심입니다.
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2014.12.11., 확정일자 2014.12.15., 주민등록일 2014.12.16., 점유개시일 2014.12.29.이고 보증금은 70,000,000원입니다. 2025.05.09. 임차권등기가 접수됐으며, 2025.07.16. 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없는 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 102-8 제일그랑빌 나동 지층1호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 안곡로 95 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.92㎡ · 지층1호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최진석 · 2024.10.23. 매매 · 거래가액 75,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 68,336,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 표시 차이 | 공부상 ‘지층1호’ · 현황 ‘B01호’ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
현재 말소기준은 2025.07.16. 화성세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2025.05.09. 한국토지주택공사 주택임차권등기는 보증금 70,000,000원으로, 원칙상 매수인이 미배당액을 인수할 수 있습니다. 이후 우리금융캐피탈·신용보증기금·삼성카드· 케이비국민카드·국민은행의 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·승계 분석
실제 임차인으로 집계되는 별도 신고자는 0명이며, 한국토지주택공사 신고 1건은 보증기관 승계 신고로 분류됩니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
| 신고자 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2014.12.16. 2014.12.15. | 대항력 有 우선변제 有 승계 | 실질 0원 말소동의 확약 유효 전제 룰상 부족분 29,018,520원 |
확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입은 말소기준인 2025.07.16.보다 훨씬 앞서므로 대항력도 인정되는 구조입니다. 이 때문에 확약이 없다는 가정에서는 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 총 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 대항력 인수형입니다. 현재 회차도 최저가 42,140,000원만 보고 “4,214만원에 산다”고 해석하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 기준가격이 달라진다
동일 전용면적 41.92㎡의 최근 12개월 실거래는 3건이며 평균은 151,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.05. 2층 177,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 3.5% 높은 것으로 집계됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 27.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 41.92㎡ | 2 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 41.92㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 41.92㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2024.10 | 41.92㎡ | -1 | 75,000,000원 |
| 2022.07 | 41.92㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 41.92㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 41.92㎡ | 3 | 161,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.92㎡ | 3건 | 151,666,666원 |
다만 이 물건은 지층입니다. 최근 12개월 3건은 2층·2층·4층 거래이고, 같은 41.92㎡의 지층 거래는 2024.10. 75,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 최근 12개월 평균 151,666,666원을 그대로 지층 호수의 적정가로 적용해서는 안 됩니다. 현재 42,140,000원의 할인폭은 크지만, 지층이라는 환금성 차이를 별도로 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 70,000,000원 | 40,981,480원 |
| 2. 우리금융캐피탈 가압류 | 56,271,377원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 삼성카드 가압류 | 9,460,391원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 강제경매 | 68,336,492원 | 0원 |
| 6. 케이비국민카드 가압류 | 26,245,282원 | 0원 |
| 7. 국민은행 가압류 | 43,147,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 29,018,520원입니다. 다만 해당 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 실제 적용되는 경우에는 그 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 싸지는 구조가 아니다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 42,140,000원 | 29,018,520원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 29,497,999원 | 41,432,965원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 20,648,599원 | 50,123,076원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 유찰될수록 최저가는 내려가지만 임차보증금 미배당 인수액이 동시에 증가합니다. 따라서 대항력 인수형에서는 “유찰 = 총 취득비용 하락”이 아닙니다. 반대로 이번 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 인수액이 실질 0원이므로, 유찰에 따른 최저가 하락이 그대로 실질취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 5층 건물의 지층1호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 517.8㎡, 공시지가 2,365,000원/㎡, 지목은 대, 이용상황은 연립입니다.
- 규모. 제일그랑빌나동은 18세대, 2001.11.08. 사용승인입니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래는 이어지고 있으나 대상 호수는 지층이므로 상층 거래와 가격을 동일하게 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 서울보증보험주식회사의 확약이 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권을 실제로 말소시키는 조건인지 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 인수액 반영. 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 29,018,520원입니다. 최저가 42,140,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도 실제 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 지층 가격 보정. 최근 12개월 평균 151,666,666원은 2층·2층·4층 거래입니다. 2024.10. 지층 거래 75,000,000원도 함께 확인해야 합니다.
- 호수 표기 확인. 공부상 ‘지층1호’, 현황은 ‘B01호’입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 규제를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용 추정 및 당해세·최우선변제 미반영으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약 확인 전에는 4,214만원짜리가 아니다”
이 사건은 두 번 유찰돼 감정가 86,000,000원의 49%인 42,140,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 151,666,666원의 27.8%라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 큽니다. 그러나 선순위 주택임차권 보증금 70,000,000원이 존재하므로, 말소동의 확약이 없다면 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
반면 매각물건명세서에 적시된 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 실제 적용돼 말소된다면 그 임차권의 실질 인수는 0원이고 현재 실질취득가격은 42,140,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 대상은 지층이며, 2024.10. 동일 면적 지층 거래가 75,000,000원이었던 점까지 함께 봐야 합니다. 결론은 단순합니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 그 가격 메리트는 확약의 실제 효력이 확인될 때만 성립합니다.
