385,000,000원
인천지방법원 2026타경30588. 김포 풍무동 한화유로메트로아파트 204동 1층 104호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 건축물대장 현황도면과 탐문에 의하면 방4·거실·주방·욕실겸화장실2 구조입니다. 소유자 남수진은 2019.02.09. 매매를 원인으로 거래가액 507,600,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당 330,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 우리은행 근저당, 삼성카드·현대카드·경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석에서 확인할 사람은 곽선옥 1명입니다. 전입일은 2019.06.18.로 말소기준인 2019.05.30.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 보증금 규모나 배당관계까지 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30588 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 775 한화유로메트로아파트 204동 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·거실·주방·욕실겸화장실2 · 제14층 건물 중 제1층 제104호 |
| 소유자 | 남수진 · 거래가액 507,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 385,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 232,540,866원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인 | 2014.05.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.05.30. 주식회사우리은행 근저당권 330,000,000원입니다. 2023.09.15. 설정된 우리은행 근저당 264,000,000원과 삼성카드 20,458,538원, 현대카드 10,188,015원, 경기신용보증재단 24,835,900원의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 2026.03.10. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 한화건설·오케이저축은행·페퍼저축은행 근저당과 롯데카드 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽선옥 | 2019.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
② 시세 비교 — 3.85억은 최근 실거래 6억의 64.2%
한화유로메트로2차는 845세대, 사용승인일은 2014.05.23.입니다. 본건과 면적이 매칭되는 최근 거래는 2026.06. 전용 117.57㎡, 2층의 600,000,000원 거래 1건입니다. 본건의 비교대상 면적은 117.572㎡로 면적은 일치하는 표본으로 분류돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.57㎡ | 2 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.57㎡ | 1건 | 600,000,000원 |
현재 최저매각가 385,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 600,000,000원의 64.2%입니다. 감정가 550,000,000원보다도 낮아진 상태라 현재 회차에는 가격 차이가 분명히 존재합니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로, 이 600,000,000원을 곧바로 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 특히 본건은 1층이고 비교 거래는 2층이므로 실제 호가·동일 동·향·내부상태까지 확인해 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사우리은행 | 264,000,000원 | 48,810,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,458,538원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,188,015원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,835,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 385,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 649,482,453원 중 378,810,000원이 배당되고 미배당액은 270,672,453원입니다. 이 미배당 채권은 배당 부족액이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 풍무동 소재 풍무초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 학교·공원·체육시설 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 남측 풍무로68번길에 시내버스 정류장이 있습니다. 김포골드라인 풍무역은 단지 북동측에서 도보 약 30분 내외로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제14층 건물 중 제1층 제104호이며 2014.05.23. 사용승인됐습니다. 개별난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역 등의 적용을 받고 있으며 공시지가는 1,984,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 부합하는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 한화유로메트로2차는 845세대 아파트입니다. 다만 제공된 동일 면적대 최근 12개월 실거래가 1건이어서 가격대별 거래 폭을 판단하기에는 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 곽선옥은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 보증금·배당요구·점유 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 비교 거래는 117.57㎡ 2층 600,000,000원이고 본건은 1층입니다. 동일 면적이라도 층·향·동·내부상태 차이를 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 폐문부재해 내부확인이 불가했고, 내부구조 및 이용상태는 건축물대장 현황도면·외부관찰·탐문을 근거로 조사됐습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 270,672,453원이지만 배당 부족 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 함께 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 및 현장 상태를 최종 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안정적, 가격은 매력적이지만 표본 확인이 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.30. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 곽선옥의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 550,000,000원에서 1회 유찰돼 385,000,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 600,000,000원의 64.2%입니다. 따라서 제공된 시세자료만 기준으로 보면 가격 매력은 분명합니다. 다만 최근 실거래가 단 1건이고 본건은 1층이며 내부확인도 이뤄지지 않았습니다. 결국 이 물건은 “권리 인수위험은 낮고 가격 차이는 크지만, 한 건의 실거래를 확정 시세로 믿기 전에 현장과 추가 시세를 확인해야 하는 물건”으로 정리할 수 있습니다.
