인천지방법원 2026타경30605. 부천시 원미구 중동 디아뜨1 4층 409호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 현재 업무시설로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건은 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’보다 선순위 임차권이 얼마를 남기느냐가 가격을 결정합니다. 임차인 박우경은 2022.09.20. 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.09.05.입니다. 말소기준인 2025.11.26. 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 145,000,000원의 보증금 중 배당되지 않는 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가 39,200,000원에서 집행비용 1,105,600원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 38,094,400원입니다. 따라서 보증금 잔액 106,905,600원이 남고, 매수인의 총 부담은 39,200,000원 + 106,905,600원 = 146,105,600원입니다. 감정가 80,000,000원과 비교하면 182.6%입니다. 최저가만 보면 절반 이하이지만, 실제 취득구조는 정반대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30605 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1168 디아뜨1 4층 409호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 소향로 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건물 · 업무시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 11층 건물 내 제4층 제409호 |
| 소유자 | 채재하 · 2022.07.15. 소유권이전 · 거래가액 92,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 148,634,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 1.45억 임차권
핵심은 을구 순위 5번 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.11.19. 이루어졌지만, 그 기초가 되는 임대차계약은 2022.09.03., 확정일자는 2022.09.05., 주민등록 및 점유개시는 2022.09.20.입니다. 말소기준권리인 2025.11.26. 주택도시보증공사 가압류보다 선순위입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
반면 2025.11.26. 주택도시보증공사 가압류 1,040,000,000원과 2026.03.12. 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 자체가 소멸하더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별개로 남는다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박우경 | 주거(임차권등기) · 건물의 전부 | 2022.09.20 | 2022.09.05 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 106,905,600원 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.46억
대항력 있는 임차인의 보증금이 각 회차 낙찰가를 크게 웃도는 만큼, 최저가 하락 자체는 매수인에게 큰 가격 할인으로 이어지지 않습니다. 제공된 회차별 계산에서도 낙찰가는 크게 떨어지지만 인수액은 그만큼 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 39,200,000원 | 106,905,600원 | 146,105,600원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 27,440,000원 | 118,453,920원 | 145,893,920원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 19,208,000원 | 126,537,744원 | 145,745,744원 |
낙찰가만 보면 39,200,000원 → 27,440,000원 → 19,208,000원으로 계속 낮아집니다. 그러나 인수액은 106,905,600원 → 118,453,920원 → 126,537,744원으로 반대로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 145,745,744원~146,105,600원 범위로, 임차보증금 145,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 1. 임차인 박우경 보증금 | 145,000,000원 | 38,094,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,040,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 148,634,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차인의 보증금 부족분 106,905,600원은 매수인 인수로 남고, 후순위 채권자 배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시청역 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린상가·관공서·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치해 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 업무시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25미터, 서측 및 북측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 6,730,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 최저가 39,200,000원에만 시선을 두지 말고 인수 106,905,600원을 더한 146,105,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 박우경의 전입 2022.09.20., 확정일자 2022.09.05., 보증금 145,000,000원과 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 회차별 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 약 1.46억원으로 유지됩니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도·사용현황 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설, 임차권 기재상 주거라는 사용표기가 함께 존재하므로 건축물대장과 실제 이용상태를 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에서 변동될 수 있는 조세·집행비용은 입찰 전에 별도로 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.45억 선순위 보증금”이 먼저다
이 물건을 감정가 80,000,000원에서 두 번 유찰돼 39,200,000원까지 내려온 경매물건으로만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 권리관계를 반영하면 결론은 완전히 달라집니다. 박우경의 145,000,000원 임차보증금이 말소기준보다 선순위이고, 현재 회차에서 106,905,600원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 실질취득은 146,105,600원입니다.
더 중요한 것은 추가 유찰도 구조를 바꾸지 못한다는 점입니다. 3회 유찰 시 실질취득 145,893,920원, 4회 유찰 시 145,745,744원으로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 치환됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마까지 내려가느냐”가 아니라 “선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담이 얼마인가”입니다. 감정가보다 훨씬 높은 실질취득 부담과 근린시설·업무시설 이용 특성까지 함께 보면, 가격만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
