인천지방법원 2026타경30605. 경기도 부천시 원미구 중동의 디아뜨1 4층 409호입니다. 감정평가상 업무시설로 이용 중인 근린시설로, 부천시청역 남서측 인근에 위치합니다. 현재 소유자는 채재하이며, 2022년 7월 15일 거래가액 92,500,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기상 과거 근저당권들은 이미 말소되었지만, 이 사건에서 결정적인 권리는 2024년 11월 19일 등기된 박우경의 주택임차권입니다. 보증금은 145,000,000원이고, 전입신고와 점유개시일은 2022년 9월 20일입니다. 기준권리인 2025년 11월 26일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

말소기준권리는 2025년 11월 26일 주택도시보증공사 가압류입니다. 해당 가압류와 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 그보다 앞서 성립한 박우경의 대항력 있는 임차권은 다릅니다. 매각만으로 임차보증금 반환 부담이 모두 없어지지 않습니다.

선순위 임차인 상세

확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있으나, 배당재원이 보증금에 크게 미달합니다. 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 임차인에게 돌아갈 예상배당은 26,546,080원이고, 나머지 118,453,920원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

감정가 80,000,000원인 물건의 최저가가 27,440,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 유찰 물건과 계산 방법이 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고, 배당되지 않은 잔액이 매수인에게 넘어가기 때문입니다.

실질취득액 145,893,920원은 감정가 80,000,000원의 약 182.4%입니다. 이는 감정가 대비 취득 부담을 보여주는 수치이며, 실제 거래 시세와의 비교 수치는 아닙니다. 이 물건은 감정가보다 훨씬 높은 자금을 부담할 수 있다는 점부터 고려해야 합니다.

유찰 회차별 실질취득 시나리오

실질취득액은 각 회차 최저매각가와 예상 인수보증금의 합계입니다. 집행비용 등의 추정 차이로 회차별 합계에는 소폭 차이가 있으며, 실제 낙찰가·배당순위·비용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)

집행비용 893,920원을 제외한 매각대금 26,546,080원이 임차인에게 우선 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 각각 0원 배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 부천시청역 남서측 인근. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린상가, 관공서, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕의 11층 건물 중 4층 409호. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 25미터, 서측 및 북측으로 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)이며, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가 기준액은 6,730,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 1,282.3㎡입니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있으므로 실제 해당 호실에 적용되는지와 경매 취득 시 절차를 확인해야 합니다.
• 환금성. 업무시설로 이용 중인 근린시설이므로 일반 주거용 아파트와는 수요층·이용목적이 다릅니다. 최근 거래가격과 유사한 업무시설의 거래사례를 별도로 확인해 실질취득액을 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으나, 등기부와 매각물건명세서에는 박우경의 임차권이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 27,440,000원이 아니라 보증금 인수를 합산한 145,893,920원을 기준으로 자금계획과 경제성을 검토해야 합니다.
• 선순위 임차보증금 확인. 임차인 박우경의 보증금 145,000,000원, 전입일 2022.09.20, 확정일자 2022.09.05, 임차권등기일 2024.11.19와 배당요구 내역을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당 부족분 인수. 현재 예상배당에서 매수인 인수액은 118,453,920원입니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라질 수 있으므로 매각조건과 최신 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 유찰의 착시. 추가 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수보증금이 증가합니다. 따라서 입찰가격 하락만으로 실질취득액이 크게 낮아질 것으로 기대해서는 안 됩니다.
• 주택임차권과 업무시설 이용. 임차권은 주택임차권으로 등기되어 있고 감정평가상 업무시설로 이용 중입니다. 주거 사용의 실태와 임차권의 효력, 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
• 신탁 이력. 2022.07.15. 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 이루어졌으나 이후 신탁등기가 말소된 이력이 있습니다. 현재 등기사항과 신탁 관련 권리관계를 다시 대조해야 합니다.
• 명도 및 임차권 정리. 임차권등기가 남아 있는 만큼 보증금 반환, 인도, 임차권등기 말소에 관한 절차와 비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 당해세 및 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 업무시설의 최근 실거래, 임대수익, 공실 가능성, 층·호실별 거래 차이를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,744만원 ≠ 취득비용 2,744만원”

이 물건의 표면적인 매력은 3회 유찰에 있습니다. 감정가 80,000,000원에서 최저매각가 27,440,000원까지 내려왔으므로 큰 폭의 할인이 발생한 것처럼 보입니다. 하지만 선순위 임차인 박우경의 보증금은 145,000,000원입니다. 매각대금에서 배당되지 않은 금액을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득액은 145,893,920원으로 계산됩니다.

4회 또는 5회까지 추가 유찰되어도 실질취득액은 145,000,000원대에 머무릅니다. 입찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수 부담이 커지는 구조이기 때문입니다. 이 금액은 감정가를 크게 웃돌며, 실제 시장가격과 비교하기 전에도 권리부담이 상당히 큰 사건입니다.

주택임차권과 업무시설 이용상태의 차이, 대항력 임차인의 배당 부족분, 다회유찰에도 유지되는 높은 실질취득액을 종합하면 현재 매각조건에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 판단의 핵심은 저렴해 보이는 낙찰가가 아니라, 낙찰 이후 실제로 부담해야 하는 전체 금액입니다.