인천지방법원 2026타경30609. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 3층 315호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 외형이나 건물 명칭만 보고 아파트나 일반 주거용 오피스텔로 판단해서는 안 됩니다. 지식산업센터는 실제 사용 가능 업종, 입주 수요, 임대료, 관리비 및 재매각 가능성이 투자 가치를 결정하는 중요한 요소입니다.
현재 소유자는 주식회사위씨앤디입니다. 2022년 11월 9일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 170,800,000원입니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 183,600,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 웰컴저축은행과 동건이앤씨의 가압류, 김포시의 압류가 순차적으로 기입되었고, 결국 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
핵심은 단순합니다. 등기상 권리관계는 매각으로 정리되는 구조지만, 61,397,000원이 실제 시장가치보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 3회 유찰을 거친 비주거용 집합건물이라는 점에서 가격 할인율보다 실제 거래와 임대 수요를 먼저 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30609 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 3층 315호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지상 10층 건물 중 3층 315호 |
| 소유자 | 주식회사위씨앤디 (2022.11.09. 소유권이전, 거래가액 170,800,000원) |
| 감정가 | 179,000,000원 |
| 최저매각가 | 61,397,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 183,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.09. 을구 3번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 183,600,000원 |
| 임차관계 | 임차인 신고·확인 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유상태는 확인 필요
말소기준권리는 2022년 11월 9일 설정된 중소기업은행 근저당권(을구 3번)입니다. 채권최고액은 183,600,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그보다 늦게 설정된 두 건의 가압류와 김포시 압류, 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었고, 김성국 명의 당시 설정된 수협은행 근저당권 168,000,000원 역시 2022년 11월 9일 말소되었습니다. 현재 확인되는 근저당권 중 매각으로 정리될 대상은 중소기업은행 근저당권입니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 179,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 61,397,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인이지만, 감정가와 시장에서 실제 매수자가 지불하는 가격은 다를 수 있습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 비주거용 부동산은 실제 사용 가능한 업종, 임차 수요, 공실 가능성, 관리비 부담, 자금 조달 및 매각 유동성에 따라 적정 매수가격이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건의 현재 최저가가 시세보다 낮은지는 유사 물건의 실거래와 임대수익을 대조해야 판단할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,397,000원 | 59,891,854원 | 551,308,146원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 42,977,900원 | 41,804,298원 | 569,395,702원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 16.81% | 30,084,529원 | 29,143,007원 | 582,056,993원 | 0원 |
4회·5회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 진행을 의미하지 않습니다. 미배당은 배당 모형상 채권액과 예상배당액의 차액으로, 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 실질취득액은 각 시나리오의 매각가에 인수액 0원을 더한 금액이며 취득세·관리비·명도비·금융비용 등은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금 대부분이 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 중소기업은행의 근저당권은 채권최고액 기준 183,600,000원이지만, 집행비용을 공제한 가용액은 이에 크게 못 미칩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,505,146원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 183,600,000원 | 59,891,854원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동건이앤씨 | 27,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 추정액 1,505,146원을 반영한 모형입니다. 김포시 압류에 관한 세금의 실제 우선순위·금액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 법원 확정배당표와 다를 수 있습니다. 근저당 채권액은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.
배당 모형상 채권자 청구액 합계는 611,200,000원, 채권자 예상배당 합계는 59,891,854원, 미배당은 551,308,146원입니다. 여기에는 채권최고액 기준의 계산이 포함되어 있으므로 미배당액을 실제 확정 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 이 미배당액은 매수인의 인수금액과 구별해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 및 대단지 아파트가 혼재하며, 신도시 내 준주거·업무지대에 해당합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 10층 건물 중 3층 315호입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 스프링클러, 화물용 리프트 및 주차장 설비 등이 있습니다.
- 접근성. 건물 부지는 대체로 평지이며 동측 약 22m, 북측 약 12m 도로에 각각 접합니다. 실제 물류 이동 및 화물용 리프트 접근성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)이며, 성장관리권역과 택지개발지구에 포함됩니다. 일부 공공공지 저촉 및 도로 접합 사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가 정보로서, 개별 지식산업센터 호실의 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 시설과 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 입주 가능 업종과 사업체 수요에 영향을 받는 비주거용 부동산입니다. 3회 유찰 이력이 있어 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래가 확인. 동일 건물 및 주변 유사 지식산업센터의 최근 실거래가를 확인하세요. 층, 전용면적, 용도, 접근성 및 내부 상태가 유사한 호실을 우선 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
- 임대차·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자, 실제 영업 여부, 임대차계약, 보증금과 월세, 사업자등록 및 점유 개시 시점을 확인하세요. 신고된 임차인이 없다는 사실과 현장에 임차인이 없다는 사실은 다릅니다.
- 업종·사용 제한. 공장(지식산업센터) 용도에 적합한 입주 가능 업종, 건축물대장, 관리규약 및 사용 제한을 확인하세요. 계획한 용도로 사용하지 못하면 취득 후 활용에 제약이 생길 수 있습니다.
- 관리비·유지비. 미납 공용관리비와 향후 관리비, 전기·수도 등 사용료 및 공용시설 유지비를 확인하세요. 실제 공실 상태라면 보유기간 중 지속적으로 발생할 비용도 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 중소기업은행 근저당권, 웰컴저축은행·동건이앤씨 가압류, 김포시 압류의 최신 상태를 확인하세요. 배당순위와 세금 관련 사항도 법원 서류로 다시 검토해야 합니다.
- 신탁 이력. 과거 하나자산신탁 명의 신탁등기가 말소된 것으로 확인되지만, 신탁원부와 소유권이전 이력을 원본과 대조하여 잔존 제한 사항이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 61,397,000원이며, 추가 유찰 시나리오는 42,977,900원과 30,084,529원입니다. 그러나 더 낮은 최저가가 반드시 적정가를 의미하지는 않습니다. 실제 임대수익과 거래시세에 근거해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 취득 총비용. 매각대금 외 취득세, 등기비용, 관리비, 점유 인도 관련 비용, 수선비 및 금융비용을 별도로 검토하세요. 예상 인수권리 0원이 전체 부대비용 0원을 의미하지 않습니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 건축물대장을 최신 상태로 확인하고, 실제 내부와 이용 현황을 조사하세요.
맺으며 — “34%라는 숫자보다 실제 수요가 중요하다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 179,000,000원에서 61,397,000원으로 낮아진 최저매각가입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34.3% 수준이 되었습니다. 하지만 할인폭이 크다고 해서 좋은 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다.
등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권과 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하며 명시된 인수권리는 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자의 거액 미배당이 매수인의 추가 인수채무를 의미하지도 않습니다.
반면 가격 측면에서는 검증해야 할 부분이 많습니다. 지식산업센터의 실제 매매시세, 임차 수요, 임대료 및 점유상태가 확인되어야 현재 최저가 61,397,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 법적으로 취득할 수 있는 물건이라는 사실과 경제적으로 수익을 낼 수 있는 물건이라는 사실은 다릅니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·환금성 판단은 보류입니다. 3회 유찰된 비주거용 물건에 대해 시세 검증 없이 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 현재로서는 실거래·임대상태·사용 가능성 확인 후 보수적인 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
