인천지방법원 2026타경30609. 김포시 구래동 ‘샹보르영무파라드김포한강1동’ 3층 315호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사위씨앤디이고, 2022.11.09 거래가액 170,800,000원에 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 183,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 바로 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 웰컴저축은행주식회사 가압류 400,000,000원, 동건이앤씨주식회사 가압류 27,600,000원, 김포시 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이전 수협은행 근저당권과 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30609 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 3층315호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 내 3층 315호 |
| 소유자 | 주식회사위씨앤디 (2022.11.09 소유권이전 · 거래가액 170,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 87,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 183,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 정리되어 있어, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대 관련 기재는 “임대미상임”이므로, 실제 점유·사용관계는 현장과 최신 집행기록에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 87,710,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 절대 입찰 기준금액은 크게 내려왔습니다. 그러나 지식산업센터의 실제 시장가격과 비교할 거래 근거가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,780원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 183,600,000원 | 85,731,220원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동건이앤씨주식회사 | 27,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,710,000원을 매각가로 가정하면 채권자 총 청구액 611,200,000원 중 85,731,220원이 배당되고, 미배당은 525,468,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 법정 우선항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 공장, 즉 지식산업센터로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 315호입니다.
- 주위환경. 한가람초등학교 남서측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설·대단지 아파트가 혼재하는 신도시 내 준주거·업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 22m 내외, 북측 약 12m 내외 도로에 각각 접합니다. 토지 특성은 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·택지개발지구·성장관리권역 등에 포함되며, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 스프링클러, 화물용리프트, 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 주거용이 아닌 지식산업센터이므로 실수요·임대수요 확인이 중요합니다. 현재 2회 유찰된 사실은 가격과 수요를 함께 재검토해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 재확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이며, 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 입찰 직전 최신 등기와 명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대상황은 “임대미상임”입니다. 실제 사용·점유자를 확인해 인도절차 변수를 점검해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 결론내리지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 거래·임대 수준과 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 61,396,999원, 4회 유찰 시 42,977,899원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 551,308,147원, 569,395,703원으로 늘어납니다. 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 세금·배당 변수. 김포시 압류가 존재하고 현재 배당표에는 당해세 등 우선항목이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 체납관계를 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 적합성. 공장(지식산업센터)이라는 실제 이용상태와 준주거·업무지대 입지를 전제로 본인의 사용 또는 임대 목적에 맞는지 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.09 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%인 87,710,000원까지 내려왔지만, 본건은 공장(지식산업센터)이고 직접 비교할 실거래 근거가 없어 그 숫자만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
