122,500,000원
수원지방법원 2025타경51852. 광명시 철산동 가산디오스텔 오피스텔 6층 611호입니다. 감정가 175,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 185,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 박혜원은 2022.05.06. 전입, 2022.05.09. 확정일자를 갖추고 2024.03.06. 주택임차권등기를 마쳤으며, 말소기준으로 제시된 2024.04.17. 압류보다 앞섭니다.
원래 구조대로라면 현재 매각가에서 집행비용을 빼고 임차인에게 119,985,000원이 배당되어 보증금 중 65,015,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 통상 매수인이 인수할 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 2026.06.09. 확약서입니다. 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 박혜원 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 6층 611호 · 도로명 경기도 광명시 서부샛길 778 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용중 · 지하4층/지상15층 건물 내 6층 611호 |
| 소유자 | 이길상 (2022.05.27. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2024.04.17. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2024.03.06. 박혜원 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상에 해당합니다. 임차인은 전입 2022.05.06., 확정일자 2022.05.09.로 대항력과 우선변제권을 갖추고 배당요구도 했습니다. 실제 임차인은 박혜원 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
② 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 미배당은 커진다
실거래 가격 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 회차와 추가 유찰 시의 배당 구조는 확인할 수 있습니다. 확약을 적용하지 않은 계산상 임차보증금 인수액은 현재 65,015,000원, 6회 유찰 시 89,164,000원, 7회 유찰 시 108,411,200원으로 증가합니다. 그러나 박혜원에 대한 2026.06.09. 확약을 적용하면 각 회차의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 122,500,000원 | 65,015,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 98,000,000원 | 89,164,000원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 78,400,000원 | 108,411,200원 | 0원* |
* 확약 적용 전 배당 계산에서는 임차보증금 미배당액이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 박혜원 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 박혜원 보증금 | 185,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박혜원 보증금은 65,015,000원이 부족하지만 확약 적용 시 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 관련 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부와 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 광명대교 북동측 인근으로 공장·지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상15층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반공업지역·고도지구·대로2류 접합·제3종구역·진입표면구역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 직전 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 박혜원 임차권등기가 실제로 확약 내용대로 말소 처리되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국·서울특별시·국민건강보험공단 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 매매가격을 별도로 확인하세요.
- 5회 유찰 사유 점검. 오피스텔의 환금성, 권리관계, 점유·내부 상태 등을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.31. 민간임대주택 등록 등기가 기재되어 있으므로 관련 원본과 현재 상태를 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 185,000,000원의 선순위 임차권이 현재 최저가 122,500,000원보다 커서 상당한 인수 위험이 있는 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 박혜원 보증금 중 65,015,000원이 부족합니다. 그러나 2026.06.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단됩니다.
따라서 핵심 리스크는 선순위 임차보증금 그 자체보다 확약서의 최종 효력 확인, 세금 압류 3건, 그리고 5회 유찰된 오피스텔의 가격·환금성으로 이동합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리는 확약으로 크게 정리됐지만, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
