한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 1회 유찰 오피스텔이지만, 핵심 위험은 가격이 아니라 말소기준권리 이전 전세권 120,000,000원입니다. 매수인이 전세권 부담을 그대로 인수할 가능성이 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
156,000,000원
109,200,000원
실질취득 부담
전세권 120,000,000원
인수 위험
유찰
1회
현재 70%
핵심지표
전세권 인수
을구 5번
청주지방법원 2024타경1128. 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 헤리움오피스텔 103동 403호 사건입니다. 소유자는 이정미 씨이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2020년 6월 4일 설정된 장남규 근저당권입니다. 그러나 그보다 앞선 2016년 9월 30일 설정된 전세권이 존재합니다. 해당 전세권은 등기상 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 표시가 있어, 권리분석의 핵심은 전세권 부담입니다.
최저매각가는 109,200,000원으로 감정가 156,000,000원의 70% 수준입니다. 하지만 전세권 전세금 120,000,000원이 남아 있어 단순히 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1128 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 2순환로 1067-32, 103동 4층 403호 (비하동, 헤리움오피스텔) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 이정미 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 연제훈 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 전세권이 핵심
⛔ 인수 위험 2016.09.30 설정된 전세권(연제훈, 전세금 120,000,000원)은 2020.06.04 설정된 근저당권보다 앞선 권리입니다. 등기 분석상 매수인 인수 표시가 있으므로 낙찰 전 전세권 처리 여부 확인이 필요합니다.
② 전세권 및 배당 구조
| 순위 | 권리 | 금액 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 5 | 전세권 · 연제훈 | 120,000,000원 | 매수인 인수 |
| 을구 6 | 근저당권 · 장남규 | 15,000,000원 | 매각으로 소멸 |
현재 매각가 109,200,000원 기준 배당에서는 집행비용 2,328,800원이 먼저 배분되고, 전세권자 연제훈에게 106,871,200원이 배당됩니다. 전세금 기준 미배당액은 28,128,800원으로 나타납니다.
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰 회차가 늘어날수록 배당 부족액이 증가하는 구조입니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 확인 필요
⚠️ 가격 판단 기준 실거래 자료가 확인되지 않는 사건입니다. 따라서 최저매각가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 전세권 인수 가능성을 반영한 실질 부담을 기준으로 접근해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 주상용 토지이용상황입니다.
- 토지 정보. 지목은 대, 토지면적 705.0㎡, 평지이며 세로 한 면 도로에 접합니다.
- 용도지구. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 오피스텔 물건으로 권리 부담 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 확인. 을구 5번 전세권 120,000,000원의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 109,200,000원이라는 매각가만 보고 판단하면 전세권 부담을 놓칠 수 있습니다.
- 배당 확인. 현재 회차에서 전세권 미배당 28,128,800원이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 낮아진 최저매각가가 눈에 들어오지만, 핵심은 전세권입니다. 말소기준권리보다 앞선 전세권이 존재하고 등기상 매수인 인수 구조가 확인됩니다. 따라서 입찰 판단은 109,200,000원의 가격이 아니라 전세권 부담을 포함한 전체 취득 구조를 기준으로 해야 합니다.