청주지방법원 2025타경2319. 진천군 초평면 금곡리 557-5의 토지와 단독주택 관련 물건입니다. 토지는 744㎡, 지목은 전이며, 감정평가상 건물은 1994년 9월 29일 사용승인된 조적조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 방 3개·화장실·주방·거실 등으로 이용 중입니다.
이 사건의 첫 번째 함정은 가격표가 아닙니다. 2024년 1월 24일 상속을 원인으로 류미영·류예숙·류재경·류재흥이 각 4분의 1씩 공유하게 됐고, 이번 강제경매는 그중 류재경 지분만을 대상으로 합니다. 낙찰자는 부동산 전체를 단독 소유하는 것이 아니라 나머지 공유자 3명과 공유관계에 들어갑니다. 따라서 권리상 인수액이 0원이더라도 사용·처분의 자유까지 확보되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 초평면 금곡리 557-5 · 충청북도 진천군 초평면 서원말길 72 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 지목 전 |
| 토지 | 744㎡ · 전 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 조적조 슬래브지붕 단층 단독주택 · 방3·화장실·주방·거실 등 · 사용승인 1994.09.29 |
| 공유자 | 류미영·류예숙·류재경·류재흥 각 4분의 1 |
| 매각대상 | 류재경 지분 4분의 1 · 일괄매각 · 지분매각 · 재매각 |
| 감정가 / 최저가 | 36,113,000원 / 6,069,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유희준 / 315,772,154원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 경매등기가 기준
현재 말소기준은 2025년 5월 13일 접수된 류재경 지분 강제경매개시결정입니다. 등기부에는 이보다 앞선 가압류·근저당·경매개시결정이 다수 나타나지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 2002년 현대캐피탈 가압류는 2003년, 2009년 초평농업협동조합 가압류는 2012년 말소됐고, 근저당권 3건도 2014년 또는 2023년에 모두 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 6,069,000원은 ‘전체 부동산 가격’이 아니다
현재 최저매각가는 6,069,000원으로 감정가 36,113,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 이 금액은 류재경 지분 4분의 1 매각을 전제로 읽어야 합니다. 낙찰자가 토지 744㎡와 단독주택 전체를 6,069,000원에 단독 취득하는 구조가 아닙니다.
비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다. 특히 5회 유찰, 재매각, 농촌지역의 공유지분이라는 조건은 낮은 최저가가 곧바로 높은 환금성이나 수익성을 의미하지 않음을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,069,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 509,242원 |
| 갑구 2번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 6,885,924원 | 5,559,758원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | 315,772,154원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 초평농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 초평농업협동조합 | 28,691,246원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 임인회 | 22,500,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 초평농업협동조합 | 315,772,154원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 임인희 | 315,772,154원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 초평농업협동조합 | 21,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 유희준 | 315,772,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정상 총 채권액은 1,390,165,786원, 배당액은 5,559,758원, 미배당액은 1,384,606,028원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 6,069,000원 | 1,384,606,028원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 4,248,300원 | 1,386,393,955원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 2,973,810원 | 1,387,645,505원 | 0원 |
④ 매각조건 — 농취증과 제시외건물 범위
- 재매각·일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각되며 이번 절차는 재매각입니다.
- 지분매각. 류재경의 4분의 1 지분만 매각됩니다. 나머지 공유자의 지분은 매각대상에서 제외됩니다.
- 공유자우선매수. 공유자는 1회에 한해 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
- 농지취득자격증명원. 목록 1에 대해 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 제시외건물. 제시외건물은 매각에 포함되지만 파이프조 하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 현황. 목록 1은 현황 대지 및 전으로 확인됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 초평초등학교 북서측 인근의 순수 농촌지대로, 주택과 농지가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1994.09.29 사용승인된 조적조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽은 조적벽돌 마감, 창호는 섀시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급배수 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 744㎡의 전으로 평지·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 67,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되고, 농업진흥구역과 농림지역에 접합니다.
- 소음대책구역. 군사격장 대형 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 농촌지역의 단독주택·농지 결합 물건이면서 4분의 1 지분만 매각돼 일반적인 완전소유 부동산보다 매수대상이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 입찰 전에 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 가능 여부와 예상 발급기간을 확인해야 합니다.
- 매각지분 확인. 전체 부동산이 아니라 류재경 지분 4분의 1만 취득한다는 점을 입찰가 산정의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 우선매수 가능성. 류미영·류예숙·류재흥의 공유자우선매수권 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·사용관계 확인. 단독주택과 토지의 실제 점유자, 사용범위, 공유자 간 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외건물 구분. 매각에 포함되는 제시외건물과 제외되는 파이프조 하우스의 위치·경계를 확인해야 합니다.
- 말소이력 원본 대조. 과거 가압류·근저당·경매개시결정의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당관계 재검증. 과거 말소 권리와 배당표상 채권 항목의 차이를 배당요구종기·채권신고 원본으로 검증해야 합니다.
- 시세 단정 금지. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 쉬운 물건은 아니다”
이 사건은 등기만 보면 과거 권리가 모두 말소돼 있고, 임차인도 없어 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 하지만 경매의 실질은 전체 부동산이 아닌 4분의 1 공유지분 취득입니다. 공유자우선매수권, 농지취득자격증명원, 재매각, 제시외건물 포함·제외 범위까지 동시에 확인해야 합니다.
최저가 6,069,000원은 감정가의 16.81%지만, 실거래 비교자료가 없고 5회 유찰된 농촌지역 공유지분이라는 점을 감안하면 ‘싸다’는 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 권리상 인수는 0원, 절차와 환금성 위험은 높음. 이 물건의 승부처는 낮은 입찰가가 아니라 농취증 발급 가능성, 공유자우선매수 여부, 실제 점유관계와 공유지분 활용방안입니다.
