수원지방법원 2025타경52147. 광명역엠클러스터 15층 1516호로, 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사파란일렉트로닉스이고, 말소기준권리는 2021.01.07. 접수된 중소기업은행 근저당권 280,800,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금 등 다수 가압류와 경매개시결정, 광명시 압류가 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 일반적인 “후순위 전부 소멸 = 인수 없음” 사건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기된 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 추가 금전부담이 없다는 의미일 뿐, 권리관계까지 깨끗하다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52147 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 15층 1516호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 덕안로104번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상17층·지하4층 중 15층 1516호 |
| 소유자 | 주식회사파란일렉트로닉스 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 122,108,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 245,302,068원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특기사항 | 재매각 사건 · 토지 별도등기 구분지상권 인수 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 인수
임차인은 없습니다. 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않고, 배당 시나리오에서도 매수인에게 귀속되는 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 토지에 별도등기된 구분지상권은 예외입니다. 이 권리는 매각으로 말소되지 않으므로 낙찰 이후에도 존속하는 인수 권리로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 356,000,000원, 현재 최저매각가는 122,108,000원으로 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가에서 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 122,108,000원 | 119,598,488원 | 2,535,376,785원 |
| 4회 유찰 시 | 85,475,600원 | 83,537,039원 | 2,571,438,234원 |
| 5회 유찰 시 | 59,832,919원 | 58,355,926원 | 2,596,619,347원 |
③ 예상배당표 (매각가 122,108,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,509,512원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 280,800,000원 | 119,598,488원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 750,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신보2023제6차유동화전문유한회사 | 520,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 291,999,448원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 432,227,915원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 34,947,910원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 122,108,000원 가정 시 집행비용 2,509,512원을 제외한 119,598,488원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 2,535,376,785원입니다. 매수인이 추가로 부담하는 금전 인수액은 0원이지만, 토지 구분지상권 인수는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙대학교광명병원 동측에 인접한 광명역엠클러스터 내에 있으며, 인근은 상업·공업·업무용 부동산이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 광명종합버스터미널과 광명역이 위치합니다. 차량 약 7~8분 거리에 서해안고속도로 광명역 I.C가 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 공용위생설비·엘리베이터·천정몰입형 공조설비·옥내소화전·화재경보설비·주차설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 일반철도와 신안산선에 저촉됩니다. 토지는 공장·기숙사·근린생활시설용 건부지로 이용 중이고 남측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 확인. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기의 구체적 권리내용과 이용 제한 범위를 원본 등기와 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 매각물건명세서에는 재매각 사건이며 매수신청보증금 20% 관련 기재가 있으므로, 실제 보증금 조건을 매각기일 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정하기 어렵습니다. 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이므로 직접 사용 또는 임대 목적에 맞는지 확인해야 합니다.
- 토지 제한. 일반철도·신안산선 저촉과 구분지상권이 실제 사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 금전 인수액 0원과 구분지상권 인수는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “34%까지 유찰됐다”보다 “무엇을 인수하나”가 먼저다
이 물건은 감정가 356,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 122,108,000원까지 내려왔습니다. 임차인이 없고 후순위 가압류·압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 토지 구분지상권이 매수인에게 그대로 인수된다는 점이 결론을 바꿉니다.
게다가 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 “싸다”는 판단을 뒷받침할 자료도 없습니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도와 3회 유찰 이력까지 고려하면, 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 인수되는 구분지상권의 실제 영향과 시장가격 검증이 먼저인 물건입니다.
