대전지방법원 2025타경12571. 천안시 서북구 성성동 ‘천안레이크타운2차푸르지오’ 201동 16층 1602호 아파트입니다. 말소기준은 2018.05.02. 설정된 하나은행 근저당권 127,600,000원입니다. 임차권자 이종훈은 2018.04.30. 점유를 시작했지만 주민등록일이 2019.03.25.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기된 임차보증금 230,000,000원이 최저가와 별개로 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 배당 부족분도 매수인이 떠안지 않습니다.
가격은 감정가 381,000,000원에서 한 차례 유찰되어 266,700,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 266,700,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 373,416,666원뿐 아니라 최신 거래 348,000,000원보다도 낮습니다. 다만 매각물건명세서 비고가 재매각이므로 재매각 사유와 특별매각조건 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성성동 697 천안레이크타운2차푸르지오 201동 16층 1602호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 62.95㎡ 면적권 · 방3·욕실2 · 지상 29층 중 16층 |
| 이용상태 | 아파트 · 주방 및 식당·거실·발코니 등 |
| 소유자 | 송병순 (단독소유) |
| 사용승인 | 2018.01.25. |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 266,700,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이종훈 / 244,332,525원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
| 매각 비고 | 재매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.05.02. 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주택임차권, 강제경매개시결정, 광천농업협동조합과 하나카드의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 이종훈의 임대차계약일과 점유개시일은 근저당보다 빠르지만, 주택임대차 대항요건에 필요한 주민등록일이 2019.03.25.로 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|
| 이종훈 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 230,000,000원 | 계약 2018.04.19. 점유 2018.04.30. 전입 2019.03.25. 임차권등기 2024.10.18. | 대항력 없음 후순위 우선변제 승계 없음 |
보증금은 최초 120,000,000원에서 2020.03.08. 80,000,000원, 2021.09.04. 30,000,000원이 증액되어 총 230,000,000원입니다. 확정일자는 최초 120,000,000원에 2018.04.19., 80,000,000원 증액분에 2020.04.22.이 적시되어 있습니다. 하지만 주민등록이 말소기준권리보다 늦으므로 하나은행 근저당보다 후순위이고, 임차권등기도 2024.10.18.에 이루어져 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 71.4%
천안레이크타운2차푸르지오는 1,730세대, 2018.01.25. 사용승인 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 62.29㎡·62.95㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 373,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 4층 348,000,000원이며, 최근 거래 범위는 348,000,000원에서 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.29㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2026.08 | 62.29㎡ | 21 | 369,000,000원 |
| 2026.08 | 62.95㎡ | 27 | 384,000,000원 |
| 2026.07 | 62.95㎡ | 10 | 383,000,000원 |
| 2026.07 | 62.95㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 62.95㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 62.95㎡ | 15 | 384,000,000원 |
| 2026.03 | 62.95㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 62.95㎡ | 16 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 62.29㎡ | 27 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 62.29㎡ | 9 | 373,000,000원 |
| 2026.01 | 62.29㎡ | 19 | 360,000,000원 |
| 최근 평균 | 62.29㎡·62.95㎡ | 12건 | 373,416,666원 |
매수인 인수가 0원이므로 최저가 266,700,000원이 곧 실질취득 기준액입니다. 최근 평균보다 106,716,666원 낮고, 최신 거래 348,000,000원과 비교해도 81,300,000원 낮습니다. 감정가 381,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 회차는 최근 평균의 71.4%까지 내려와 가격 차이가 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,533,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 127,600,000원 | 127,600,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 이종훈 | 244,332,525원 | 134,566,200원 |
| 3. 가압류 · 광천농업협동조합 | 16,122,145원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,377,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 393,432,276원 중 예상배당액은 262,166,200원, 미배당은 131,266,076원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 대항력 없는 임차권과 후순위 권리가 매수인에게 승계되지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 266,700,000원 | 262,166,200원 | 131,266,076원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 49% | 186,690,000원 | 183,276,340원 | 210,155,936원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 130,682,999원 | 128,053,437원 | 265,378,839원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 증가하지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 인수형이 아닙니다. 따라서 현재 회차의 가격 메리트는 최저가 266,700,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안성성초등학교 서측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 29층 건물의 16층이며 전기·위생·난방·소방·승강기·보안자동문·지하주차장·주민공동시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 25m, 서측 약 20m 포장도로와 접하고 동측에는 약 6m 보행자도로가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,426,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,730세대 단지이며 동일 면적권 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가는 348,000,000원부터 390,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매각물건명세서 비고가 재매각이므로 법원의 특별매각조건과 입찰 관련 조건을 확인하세요.
- 동일인 관계. 임차권자 이종훈과 신청채권자 이종훈의 관계, 임대차보증금 지급·증액 내역 및 집행채권 원인을 대조하세요.
- 대항요건 원본. 점유개시일 2018.04.30., 주민등록일 2019.03.25., 임차권등기일 2024.10.18.을 주민등록초본과 집행기록에서 재확인하세요.
- 확정일자 금액별 순위. 최초 120,000,000원과 80,000,000원 증액분의 확정일자 및 30,000,000원 증액분 관련 서류를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태가 달라졌을 수 있으므로 현장 방문과 현황조사 원본을 확인하세요.
- 내부 상태. 최근 실거래와 대상 호수의 층·향·수리 상태 차이를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 비용을 관리사무소 및 관련 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 확인은 필수”
이 물건의 임차보증금은 230,000,000원이지만 대항력 있는 인수형 보증금은 아닙니다. 말소기준인 2018.05.02. 하나은행 근저당보다 주민등록과 임차권등기가 늦어, 매수인의 실질취득액은 최저가와 동일한 266,700,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 373,416,666원의 71.4%이고 최신 거래 348,000,000원보다도 낮아 가격 여력은 분명합니다.
다만 결론을 ‘싸다’ 한마디로 끝내기에는 재매각과 동일인 경고가 남습니다. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시된 배경, 임대차보증금 증액과 지급 내역, 집행채권의 원인 및 실제 점유를 원본으로 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래, 최종 관문은 재매각 조건과 사실관계 확인입니다.
