청주지방법원 2025타경6137. 진천읍 장관리 남해오네뜨 107동 10층 1004호 아파트입니다. 김영식이 2009년 11월 25일 거래가액 141,200,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준은 2013년 5월 31일 설정된 국민은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 배당 시 일부 채권에 미배당이 생기더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽은 감정가보다 최근 실거래가가 더 중요합니다. 감정가는 185,000,000원이지만 1회 유찰된 현재 최저가는 129,500,000원입니다. 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 평균은 167,666,666원, 최신 거래는 168,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 구간의 거래 수준은 이전 구간보다 9.7% 하락했습니다. 전체 12건 평균 172,166,666원보다 최근 12개월 평균을 우선해 보는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경6137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 2-1 남해오네뜨 107동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.9961㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김영식 (2009.11.25. 거래가액 141,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 10,978,153원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2013.05.31. 국민은행 근저당권입니다. 2024.11.11. 케이비국민카드 가압류, 2025.12.30. 강제경매개시결정, 2026.01.08. 서울보증보험 가압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2009년 설정됐던 국민은행 근저당권 60,000,000원은 2013년 이미 말소됐고, 삼성카드 및 롯데카드의 과거 가압류 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
남해오네뜨는 392세대, 2009년 6월 9일 사용승인된 단지입니다. 비교 대상은 전용 74.0㎡ 거래이며 대상 면적 73.9961㎡와 면적이 일치하는 표본입니다. 최근 12개월 9건 평균은 167,666,666원, 최신 거래는 2026년 8월 168,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.0㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 74.0㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 74.0㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 74.0㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 74.0㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 74.0㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 74.0㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 74.0㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2025.09 | 74.0㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 2025.08 | 74.0㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2025.07 | 74.0㎡ | 11 | 173,000,000원 |
| 2025.06 | 74.0㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 167,666,666원 |
전체 12건 평균은 172,166,666원이지만 최근 12개월 평균은 167,666,666원으로 더 낮습니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -9.7%인 하락 추세이므로 전체 평균만으로 가격 메리트를 부풀려서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가 129,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.2%이고, 최신 거래 168,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 12,251,066원 | 12,251,066원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,978,153원 | 10,978,153원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,277,730원 | 7,657,781원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,500,000원 가정 시 채권 총액 130,506,949원 중 126,887,000원이 배당되고 3,619,949원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 3,619,949원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 41,888,649원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 68,594,140원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 41,888,649원, 68,594,140원으로 확대되지만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 매수인의 별도 인수금 증가로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진천소방서 서측 인근이며 주위는 아파트단지, 중소규모 공장 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층 1004호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 공시지가는 375,900원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 남해오네뜨 392세대, 사용승인일 2009.06.09입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 감정가보다 최근 12개월 평균 167,666,666원과 최신 거래 168,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래 수준이 이전 구간보다 9.7% 낮으므로 과거 189,000,000원·195,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 확인. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 그 이후 케이비국민카드·서울보증보험 권리는 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 3,619,949원의 채권자 미배당이 발생하지만 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비 체납 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2013년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 가격도 현재 최저가 129,500,000원이 최근 12개월 평균 167,666,666원의 77.2%로 내려와 있습니다.
다만 시장 자체는 상승 흐름이 아닙니다. 최근 구간이 이전 구간 대비 -9.7%이고 최신 거래도 168,000,000원입니다. 따라서 감정가 185,000,000원이나 전체 12건 평균 172,166,666원을 기준으로 “크게 할인됐다”고만 볼 게 아니라, 최근 거래 수준과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 양호, 가격은 최근 시세 아래, 시장 추세는 하락. 세 가지를 함께 보는 사건입니다.
