수원지방법원 2025타경52508. 안산시 상록구 부곡동 에스케이빌라 4층 402호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택/원룸형입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 130,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 91,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 안혁우가 2021.05.10. 전입했고 확정일자는 2021.03.18.이며, 보증금은 148,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 서울특별시 압류는 2022.05.12.이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이고, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 잔액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 91,000,000원을 기준으로 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정되어, 보증금 중 59,038,000원이 남습니다. 그래서 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 66.2%까지 할인된 것처럼 보이지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지기 때문입니다. 이 사건의 실질취득가는 회차가 내려가도 대체로 148,000,000원 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 734-13 에스케이빌라 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택/원룸형 · 대상면적 43.997㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2014.10.31. |
| 소유자 | 기순룡 (2021.05.31. 거래가 148,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 2015년 농협은행 근저당권은 2021.05.07. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.05.12. 서울특별시 압류입니다. 문제는 임차인 안혁우의 전입일이 2021.05.10.이고 확정일자가 2021.03.18.이라는 점입니다. 즉 말소기준보다 앞선 임차인이라 후순위 권리들이 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 미배당 잔액은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안혁우 | 주택 전부 | 2021.05.10. | 2021.03.18. | 148,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 9,100만원이 아니라 1.48억으로 비교해야 한다
이 물건의 실거래 표본은 3건입니다. 거래가는 105,000,000원부터 145,000,000원까지이며 전체 평균은 126,666,666원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 지표는 최근 12개월 평균 137,500,000원과 최신 거래 130,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +31.0%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 42.8㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 42.8㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.11 | 40.95㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 126,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 137,500,000원 |
표면 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.2%입니다. 하지만 이 숫자는 이 사건에서는 할인율이 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안기 때문입니다. 실질취득 기준은 약 148,000,000원으로 보아야 하고, 이는 최근 12개월 평균 137,500,000원과 최신 거래 130,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 “한 번 유찰돼 싸졌다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 안혁우 보증금 | 148,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 안혁우 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 59,038,000원으로 추정됩니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 59,038,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 63,699,999원 | 62,153,399원 | 85,846,601원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 44,589,999원 | 43,387,379원 | 104,612,621원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택/원룸형이며 방·거실·W.C·현관·베란다 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 부곡고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 293.4㎡, 공시지가 1,482,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 건물 현황. 제시외건물인 베란다 약 26.4㎡가 본 건물에 포함해 평가됐고, 공부와의 차이로 제시외건물이 확인됩니다.
- 환금성. 11세대 규모이며 확인된 실거래 표본은 3건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 바꿔야 합니다. 입찰가 91,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 148,000,000원 수준의 실질취득 부담으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서·보증금 지급자료·전입세대확인·임차권등기명령 서류를 대조해 148,000,000원 보증금의 실제 성립과 잔액을 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 추정 인수액은 59,038,000원이지만 실제 배당액은 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구·교부청구 현황을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 안혁우와 경매신청채권자 안혁우가 동일인이므로 신청채권의 성격과 임차보증금 청구 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 베란다 약 26.4㎡가 평가에 포함됐으므로 현황·건축물대장·평가서의 범위를 대조해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균은 137,500,000원, 최신 거래는 130,000,000원입니다. 실질취득 기준 148,000,000원은 두 지표를 모두 상회합니다.
맺으며 — “9,100만원 낙찰”이 아니라 “1.48억 부근 취득”
이 사건에서 가장 위험한 오해는 감정가 130,000,000원짜리가 한 번 유찰돼 91,000,000원에 나왔다는 숫자만 보는 것입니다. 안혁우의 보증금은 148,000,000원이고, 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차에서는 보증금 중 59,038,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액은 각각 85,846,601원, 104,612,621원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득가를 봐야 하는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 실질취득 기준 약 148,000,000원은 최근 12개월 평균 137,500,000원과 최신 거래 130,000,000원을 상회합니다. 결론은 명확합니다. 표면 할인율은 크지만, 인수까지 합친 실질가격에는 메리트가 없습니다. 입찰 전에는 특히 임대차계약과 보증금 지급자료, 신청채권과 임차권의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
