수원지방법원 2025타경52574. 안산시 단원구 선부동 공작한양아파트 122동 10층 1003호입니다. 감정평가상 방3·욕실2·거실·주방/식당· 발코니·현관 구조의 아파트로 이용 중이며, 지하1층·지상16층 건물의 10층입니다. 현재 등기상 소유자는 상속을 원인으로 지분을 취득한 김지나 7분의 3, 김민찬 7분의 2, 김민솔 7분의 2입니다.

말소기준은 2023.10.23 보령수산업협동조합 근저당권 369,600,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차 조사에서 김지나가 2023.03.21 전입한 것으로 확인되며, 이는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 부분을 해결하지 않은 채 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다

등기부만 보면 현재 경매에서 핵심인 근저당권은 보령수산업협동조합 한 건이고, 국민은행 가압류 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 씨티은행·신한은행·하나은행· 우리은행·한국외환은행·대한생명보험·한국스탠다드차타드은행·제이에이치플러스대부·저스트인타임대부 관련 근저당권은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.

② 임차인 — 실제 조사 1명, 보증금은 미상

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사 임차인은 1명입니다. 김지나는 현재 등기상 7분의 3 공유자와 동일한 이름으로 확인됩니다. 임차 조사에서는 2023.03.21 전입이 잡혀 있지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 낙찰 전에는 임대차의 존부와 보증금, 대항요건을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 가격 가점은 어렵다

제공된 공작한양(저층) 실거래 표본은 12건, 전체 평균은 270,833,333원입니다. 그러나 전체 평균보다 중요한 최근 12개월 평균은 276,090,909원이고, 현재 최저가 281,400,000원은 이 평균의 101.9%입니다. 최신 거래는 2026.07 245,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가만 놓고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.

최근 구간과 이전 구간의 추세 지표는 29.6%로 플러스이지만, 최신 거래는 245,000,000원입니다. 또한 실거래 표본 면적은 50.09㎡와 70.0㎡이고, 대상과 동일면적 비교로 확인되지 않으므로 평균값을 해당 호수의 확정 시세로 사용할 수도 없습니다. 즉 가격 판단은 “최근 평균 이상인데 비교 면적까지 다르다”는 보수적 관점이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 281,400,000원 가정)

채권 합계 402,510,532원 중 배당액은 276,660,400원, 미배당은 125,850,132원으로 계산되어 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표에는 김지나의 보증금이 확정되지 않은 상태이므로 임차보증금 배당·인수 결과를 최종 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 역시 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 자동으로 사라지지 않는다

유찰이 거듭되면 표면 매각가는 196,980,000원, 137,886,000원으로 내려가지만 김지나의 보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 유효한 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 인수분이 커질 수 있기 때문입니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형으로 확인될 경우에는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 미배당분을 합친 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 선부초등학교 서측 인근. 대규모 아파트 단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 선부역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 피.씨조 슬래브지붕 지하1층·지상16층 건물 내 10층 1003호. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 아파트 건부지이며 단지 사면으로 중로에 접합니다. 제3종일반주거지역이고 공시지가는 2,002,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 공작한양(저층)은 570세대, 1992.05.19 준공으로 제시되며, 최근 실거래 표본 면적이 대상과 직접 일치하지 않아 가격 비교에는 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김지나 보증금 확인. 2023.03.21 전입은 2023.10.23 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득액 상한을 정하지 마세요.
• 대항력 확정 금지. 전입일만 앞선다고 바로 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말고, 실제 임대차관계와 보증금, 점유, 확정일자 등을 원본으로 확인해야 합니다.
• 현재 공유관계 확인. 김지나 7분의 3, 김민찬 7분의 2, 김민솔 7분의 2의 상속 지분이 등기돼 있습니다. 점유·인도 관계를 실제 현장에서 확인하세요.
• 가격 가점 금지. 현재 최저가 281,400,000원은 제공된 최근 12개월 평균 276,090,909원의 101.9%입니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가하지 마세요.
• 실거래 면적 차이. 제공된 거래는 50.09㎡·70.0㎡ 표본으로 대상과 동일면적 직접 비교가 아니므로 개별 호수 시세 확인이 추가로 필요합니다.
• 배당표 재검증. 현재 배당 계산에는 임차보증금이 확정적으로 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “유찰률보다 선순위 전입 확인이 먼저”

이 물건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 복잡하지 않습니다. 보령수산업협동조합 근저당이 기준이고, 경매개시결정과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에서 먼저 들어온 2023.03.21 전입 김지나입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 그 결과 매수인의 인수액과 실질취득액도 현재는 확정할 수 없습니다.

가격만 봐도 현재 최저가 281,400,000원은 최근 12개월 평균 276,090,909원의 101.9%이고, 최신 거래는 245,000,000원입니다. 실거래 면적도 대상과 직접 일치하지 않으므로 가격 가점을 줄 근거가 약합니다. 결론은 단순합니다. 가격도 보수적, 권리도 미확정. 이 사건은 추가 유찰 여부보다 먼저 김지나의 임대차와 보증금 규모를 확정해야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.