청주지방법원 2025타경52185. 오창읍 각리 우림필유2차아파트 610동 2층 203호입니다. 현재 소유자는 심재영이며, 2016.12.30 매매를 원인으로 2017.01.23 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 260,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사가 채권최고액 243,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2020.11.11 권영숙의 60,000,000원 가압류, 2024.10.10 김병례의 100,000,000원 가압류, 2026.01.06 김병례의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 646-1 우림필유2차아파트 610동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 18층 중 2층 · 사용승인일 2006.11.22 |
| 실거래 비교면적 | 122.64㎡ |
| 소유자 | 심재영 · 2016.12.30 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 267,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김병례 / 100,394,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.01.23 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 243,600,000원이고 채무자는 심재영입니다. 이후 권영숙·김병례 가압류와 이번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 하이닉스반도체새마을금고와 삼성생명보험주식회사 명의의 선행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격 간격이 커졌다
우림필유2차 동일 면적 122.64㎡의 최근 12개월 실거래는 총 12건입니다. 평균은 388,500,000원, 최저는 368,000,000원, 최고는 410,000,000원이며 최신 거래는 2026.07 405,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 122.64㎡ | 16 | 405,000,000원 |
| 2026.05 | 122.64㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 122.64㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 2026.01 | 122.64㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 122.64㎡ | 17 | 378,000,000원 |
| 2026.01 | 122.64㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 122.64㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 122.64㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2025.10 | 122.64㎡ | 16 | 397,000,000원 |
| 2025.08 | 122.64㎡ | 2 | 368,000,000원 |
| 2025.08 | 122.64㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2025.08 | 122.64㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 평균 | 122.64㎡ | 12건 | 388,500,000원 |
감정가 382,000,000원 자체는 최근 12개월 실거래 평균 388,500,000원과 가까운 구간이지만, 1회 유찰로 최저가가 267,400,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.8%이고, 최근 실거래 최저 368,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 시세와 비교할 실질취득 기준 역시 현재 최저가와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,543,600원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 243,600,000원 | 243,600,000원 |
| 3. 가압류 · 권영숙 | 60,000,000원 | 19,256,400원 |
| 4. 가압류 · 김병례 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김병례 | 100,394,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 503,994,520원 중 채권자 예상 배당은 262,856,400원이며, 미배당액은 241,138,120원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 267,400,000원 | 262,856,400원 | 241,138,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 187,180,000원 | 183,759,480원 | 320,235,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 131,025,999원 | 128,391,635원 | 375,602,885원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 늘지만, 이 미배당이 곧바로 매수인의 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각리초등학교 남서측 인근. 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 중소규모 공장이 혼재하는 지대이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 버스정류장이 있으며, 대중교통 접근 조건은 대체로 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 북동측 약 15m, 남동측 약 25m 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며 오창과학산업단지에 포함됩니다.
- 교육환경. 각리초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역, 각리중학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 797,700원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 단지. 우림필유2차 1,602세대, 사용승인일 2006.11.22이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.01.23 을구 5번 삼성생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 267,400,000원은 최근 12개월 평균 388,500,000원의 68.8%입니다. 단, 층·향·내부 상태 차이는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 외 비용. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 회차 변동. 2회 유찰 시 187,180,000원, 3회 유찰 시 131,025,999원 시나리오이며 각 경우 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 핵심 확인점은 점유와 실제 경쟁
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.23 삼성생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 267,400,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 388,500,000원의 68.8%입니다.
따라서 이 물건은 권리와 가격 모두 검토 가치가 있는 구간입니다. 다만 감정평가상 임대사항이 미상인 만큼, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 리스크까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 말소기준 이후 권리 소멸·인수 0원은 강점, 점유관계 확인은 필수. 이 두 가지를 함께 놓고 응찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
