청주지방법원 2026타경11. 청주시 상당구 영운동 84-19의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 110.0㎡의 대지입니다. 말소기준권리는 2023.03.23. 으뜸신용협동조합 근저당권 36,000,000원이고, 그 뒤 설정된 케이비캐피탈주식회사·이진영· 신한카드 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 109,716,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 특히 단독주택·토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어렵기 때문에, 토지와 건물의 실제 상태·접면·제시외 건물을 현장에서 함께 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경11 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 영운동 84-19 · 수영로136번길 23-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 110.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 이달석 |
| 감정가 / 최저가 | 223,909,600원 / 109,716,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸신용협동조합 / 21,250,144원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 핵심은 2023.03.23. 설정된 으뜸신용협동조합 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 2025년 이후의 가압류 3건과 2026.01.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 109,716,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 76,801,200원, 4회 유찰 시는 53,760,840원입니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 이 숫자들만 갖고 시세 대비 저평가라고 결론낼 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,024원 |
| 1. 근저당 · 으뜸신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 51,322,730원 | 51,322,730원 |
| 3. 가압류 · 이진영 | 74,000,000원 | 20,057,246원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,129,172원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 175,451,902원 가운데 예상 배당액은 107,379,976원, 미배당액은 68,071,926원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 배당 구조 — 신청채권자는 충족
신청채권자 으뜸신용협동조합의 청구액은 21,250,144원이고, 현재 회차 시나리오의 근저당 배당액은 36,000,000원입니다. 제시된 3회·4회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당액은 36,000,000원으로 표시돼 신청채권자 청구는 충족되는 구조입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 109,716,000원 | 107,379,976원 | 68,071,926원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,801,200원 | 75,018,778원 | 100,433,124원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,760,840원 | 52,393,145원 | 123,058,757원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청주시 상당구 영운동 소재 청주아파트 서측 인근이며, 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 110.0㎡, 평지·세로장방 형상이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 380,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현장에서 제시외 건물의 위치·구조·상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 영운동 단독주택·토지의 실제 매매사례와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 토지 접면. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 진입 상태와 이용상 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 조적조 슬래브지붕 2층 주택의 외벽·내부 마감·급배수·난방설비 상태를 확인해 수선비를 별도로 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 매각 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장에서 검증”
이 사건은 2023.03.23. 으뜸신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인 및 매수인 인수액도 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 현재 최저가는 109,716,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 단독주택 + 토지라는 물건 특성과 최근 실거래 비교자료 부재를 고려하면, 이 할인율을 곧바로 시세 차익으로 읽어서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 현장조사와 시세 검증 후 판단. 여기에 일괄매각과 제시외 건물 확인까지 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
