청주지방법원 2026타경11. 청주시 상당구 영운동 84-19에 위치한 단독주택과 토지의 경매 사건입니다. 감정가가 223,909,600원인데 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 76,801,000원까지 내려왔습니다. 언뜻 보면 상당한 가격 하락으로 매력적일 수 있습니다. 하지만 이 물건의 가치는 아파트처럼 같은 평형의 거래 평균만으로 판단하기 어렵습니다. 토지 110.0㎡, 조적조 슬래브지붕 2층 건물, 제시외 건물 포함이라는 개별적인 물건 조건을 확인해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
권리 구조는 상대적으로 명확합니다. 소유자는 이달석이며, 2023년 3월 23일 설정된 으뜸신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 케이비캐피탈주식회사·이진영·신한카드 주식회사의 가압류가 접수되었고, 으뜸신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 해당 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 채무가 소멸하는 문제와 실제 부동산을 인도받고 활용할 수 있는 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경11 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 영운동 84-19 도로명주소: 충청북도 청주시 상당구 수영로136번길 23-1 |
| 물건종류 / 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 110.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방형 |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 2층 건물 · 외벽 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 |
| 설비 | 기본 위생·급배수설비 및 난방설비 |
| 소유자 | 이달석 · 2022.08.22 소유권이전 등기 접수(등기상 말소 표시) |
| 감정가 | 223,909,600원 |
| 최저매각가 | 76,801,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸신용협동조합 / 21,250,144원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류 소멸
말소기준권리는 2023.03.23 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 으뜸신용협동조합이며, 채권최고액은 36,000,000원입니다. 해당 근저당권은 영운동 84-19 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다. 이후 접수된 가압류 세 건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.
| 등기 권리 | 권리자 | 채권액 | 매각 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당권 | 으뜸신용협동조합 | 36,000,000원 | 말소기준 · 소멸 |
| 갑구 3번 가압류 | 케이비캐피탈주식회사 | 51,322,730원 | 소멸 |
| 갑구 4번 가압류 | 이진영 | 74,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 6번 가압류 | 신한카드 주식회사 | 14,129,172원 | 소멸 |
② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시세 할인율은 아니다
이 사건의 감정가와 유찰 회차별 최저매각가는 다음과 같습니다. 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인과 실제 시장가치 대비 할인은 다른 개념입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 76,801,000원 | 약 34.3% | 100,433,320원 |
| 4회 유찰 시 | 53,760,700원 | 24.01% | 123,058,895원 |
| 5회 유찰 시 | 37,632,490원 | 16.81% | 138,896,797원 |
현재 최저가 76,801,000원은 토지와 건물, 제시외 건물을 포함한 매각 대상 전체에 대한 가격입니다. 이 물건은 토지의 위치·형상·도로 조건뿐 아니라 건물의 노후도와 이용 가능성을 함께 평가해야 합니다. 인근 단독주택 매매 사례나 토지 거래가격과의 비교가 확정되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 충분한 안전마진이 확보되었다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,782,418원 |
| 1. 근저당권 · 으뜸신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 51,322,730원 | 39,018,582원 |
| 3. 가압류 · 이진영 | 74,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,129,172원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 175,451,902원 | 75,018,582원 |
| 채권 미배당액 | — | 100,433,320원 |
| 매수인 인수액 | — | 0원 |
집행비용 1,782,418원은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당순위·당해세 등으로 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 매각가 가정에서 집행비용을 제외한 채권자 배당 총액은 75,018,582원입니다. 으뜸신용협동조합 근저당권에 36,000,000원, 케이비캐피탈주식회사 가압류에 39,018,582원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이진영과 신한카드 주식회사에는 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다. 전체 채권 미배당액은 100,433,320원입니다.
④ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 영운동 소재 청주아파트 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 110.0㎡입니다. 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 현장에서는 실제 진입 폭과 차량 접근·주차 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 380,500원/㎡입니다. 공시지가는 거래시세나 매각가능가격과 동일한 수치가 아닙니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중인 조적조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함됩니다. 본건 건물과의 연결 상태, 실제 이용 현황, 수선·유지관리 부담을 현장에서 점검해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장 상태 및 제시외 건물의 적법성까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 기존 주택지의 단독주택·토지는 개별 건물 상태와 토지 이용조건에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 실제 시장 수요는 인근 거래사례와 현장 조사를 통해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 대비 할인에만 의존하지 않기. 현재 최저가 76,801,000원은 감정가 대비 약 34.3%이지만 실제 시장가치 대비 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다. 동일 생활권의 단독주택·토지 거래를 비교하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·본건 건물·제시외 건물의 정확한 매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 건물 상태와 수선 비용 확인. 조적조 2층 건물의 외벽·지붕·누수·난방·급배수 상태, 제시외 건물의 관리 상태를 조사하고 필요한 비용을 검토하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 거주자와 사용 관계, 임대차 여부를 현황조사서와 현장에서 확인하세요. 점유 상태에 따라 인도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다.
- 토지 경계와 도로 확인. 토지 110.0㎡의 경계, 실제 진입로, 도로접면 조건, 인접 토지와의 이용 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 으뜸신용협동조합 근저당권에 영운동 84-19 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물과 토지의 등기 및 말소관계를 각각 원본으로 대조하세요.
- 채권 미배당과 매수인 인수를 구별. 예상 채권 미배당액 100,433,320원은 낙찰자가 그대로 부담할 금액이 아닙니다. 다만 조세채권·점유관계 등 별도 비용과 권리는 확인해야 합니다.
- 추가 유찰은 가정일 뿐. 4회 유찰 시 53,760,700원, 5회 유찰 시 37,632,490원은 시나리오상 최저가입니다. 실제 향후 매각 여부와 일정, 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지 관련 공부를 확인하고 매각조건의 변경 여부를 최종 점검하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격의 정답은 현장에 있다”
청주 영운동 84-19 단독주택·토지는 3회 유찰로 최저매각가가 76,801,000원까지 하락한 사건입니다. 말소기준인 으뜸신용협동조합 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순히 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 저가 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 단독주택과 토지의 개별성, 3회 유찰 이력, 제시외 건물 포함 조건, 건물 상태와 점유관계를 함께 고려해야 하기 때문입니다. 실제 거래 시세와 수선·인도 비용이 확인되지 않은 상황에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
따라서 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸, 가격 판단은 보류”입니다. 인근 거래사례로 토지·건물 가치를 확인하고, 제시외 건물과 실제 점유 상태를 조사한 뒤 총취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 실제 활용가치와 현장 위험을 먼저 확인해야 할 물건입니다.
