청주지방법원 2026타경19. 율량동 한울아파트 301동 618호, 전용 30.33㎡ 물건입니다. 소유자 김남형은 2017.06.16. 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 제천농업협동조합이 채권최고액 39,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그런데 이 사건은 말소기준만 보고 “후순위는 모두 끝난다”고 정리할 수 없습니다. 임차권자 안광식은 등기부상 임대차계약일자 2016.12.26., 주민등록·점유개시·확정일자 2016.12.27.로 기재되어 있어 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 제공된 매각물건명세서 내용도 대항력 있는 임차인으로 명시하고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경19 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 6층 618호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 주성로96번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 30.33㎡ · 6층 |
| 소유자 | 김남형 (2017.06.16. 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 38,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안광식 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2017.06.16. 제천농업협동조합 근저당입니다. 2026.01.20. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 하지만 안광식의 임차권등기는 2025.10.20.에 이루어졌더라도, 등기 내용에 기재된 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2016.12.27.입니다. 따라서 제공 자료는 안광식을 대항력 있는 임차인으로 판정하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3,500만원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안광식 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2016.12.27. 등기 기재 확정일자 2016.12.27. | 35,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 승계 아님 | 미변제 잔액 인수 |
안광식은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구는 2025.10.20. 접수된 것으로 기재되어 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 안광식에게 배당되는 금액을 0원으로 계산하고, 보증금 35,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 7,350만원을 봐야 한다
동일 면적 30.33㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 52,891,666원입니다. 최저매각가 38,500,000원만 놓고 보면 최근 평균의 72.8%지만, 현재 제공된 배당 계산대로 보증금 35,000,000원을 전액 인수하면 실질취득은 73,500,000원입니다.
이 실질취득가는 최근 12개월 평균의 139.0%이고, 최신 거래 46,800,000원의 157.1%입니다. 최근 12건 최고 거래가도 60,000,000원이므로 현재 실질취득 73,500,000원은 제공된 최근 실거래 범위보다도 높습니다. 따라서 이 사건을 “감정가 5,500만원짜리를 3,850만원에 산다”고 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 30.33㎡ | 10 | 46,800,000원 |
| 2026.07 | 30.33㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 30.33㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 30.33㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 30.33㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2026.05 | 30.33㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 30.33㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 30.33㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 30.33㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 30.33㎡ | 6 | 53,700,000원 |
| 2026.03 | 30.33㎡ | 5 | 51,700,000원 |
| 2026.02 | 30.33㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.33㎡ | 12건 | 52,891,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 38,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,000원 | - |
| 임차인 · 안광식 | 35,000,000원 | 0원 | 35,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제천농업협동조합 | 39,600,000원 | 37,407,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 안광식 | 35,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 74,600,000원, 채권자 배당액은 37,407,000원, 미배당은 37,193,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 한울아파트301동, 총 299세대이며 사용승인 기준일은 1998.12.12.로 제공되어 있습니다.
- 거래 표본. 전용 30.33㎡ 동일 면적이 최근 12개월 12건 거래돼 가격 비교 표본은 존재합니다.
- 토지. 토지면적 4,031㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 795,100원/㎡로 제공되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 제공 배당표 기준으로는 38,500,000원 낙찰대금 외에 35,000,000원 인수가 붙어 총 73,500,000원입니다.
- 임차인 배당순위 원본 확인. 등기에는 2016.12.27. 확정일자가 기재되어 있으나 제공 배당표는 우선변제 없이 배당 0원으로 계산합니다. 이 차이가 실제 인수액을 좌우합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 안광식 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 여부 검증. 두 지위 모두 안광식으로 기재돼 있고, 제공 메모는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고합니다.
- 말소기준 확인. 제천농업협동조합 근저당 설정일 2017.06.16.보다 임차인의 전입·점유일 2016.12.27.이 빠르다는 점이 핵심입니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 제공 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “3,850만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 핵심은 유찰로 내려온 최저가가 아닙니다. 제공 자료가 인정하는 대항력 임차인 안광식의 보증금 35,000,000원과 실제 배당 결과입니다. 현재 배당 시뮬레이션처럼 보증금이 전혀 배당되지 않는다면 매수인은 35,000,000원을 전액 인수해 실질취득이 73,500,000원이 됩니다.
최근 12개월 동일 면적 평균은 52,891,666원, 최신 거래는 46,800,000원, 최근 최고 거래도 60,000,000원입니다. 따라서 현재 제공 계산을 그대로 적용하면 가격 메리트는 없고 오히려 최근 거래 범위를 넘어섭니다. 더구나 임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 특이점까지 있어 권리관계 확인 난도도 낮지 않습니다. 최저가는 할인처럼 보이지만, 현재 자료 기준 실질취득은 시세 이상. 이 사건의 승부처는 낙찰가보다 안광식 보증금의 실제 배당액과 최종 인수잔액입니다.