청주지방법원 2026타경50002. 청주 청원구 우암동 우양오피스텔 10층 1002호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현 소유자는 문동수이며 2025년 1월 8일 매매를 원인으로 2025년 1월 20일 소유권을 취득했고, 당시 등기부 거래가액은 92,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰된 78,400,000원이지만 권리구조의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
천진희의 임대차계약일은 2023년 9월 25일, 주민등록일은 2023년 9월 26일, 점유개시일은 2023년 10월 20일입니다. 반면 말소기준으로 산정된 포항세무서 압류는 2025년 3월 21일입니다. 전입이 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 122 우양오피스텔 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 청원구 상당로 230 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 19층 내 제10층 제1002호 |
| 소유자 | 문동수 (2025.01.08. 매매 · 2025.01.20. 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 먼저다
과거 운신새마을금고 근저당은 2013년 9월 16일 채권최고액 96,200,000원으로 설정됐지만 2019년 10월 30일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025년 3월 21일 포항세무서장 처분의 압류입니다. 이후 2025년 11월 17일 임차권등기와 2026년 1월 7일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차권의 대항력은 등기일이 아니라 그에 앞선 전입·점유 관계 때문에 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천진희 | 별지 기재 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2023.09.26 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2023.09.25, 주민등록일자 2023.09.26, 점유개시일자 2023.10.20, 임차보증금 100,000,000원이 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다.
③ 현재 회차의 실질취득 — 78,400,000원이 끝이 아니다
현재 회차의 가정 매각가는 78,400,000원입니다. 이 가운데 집행비용 추정액 1,811,200원을 제외하면 신청채권자 천진희에게 76,588,800원이 배당되는 계산이고, 100,000,000원 청구액 중 23,411,200원이 미배당으로 남습니다.
더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 데이터상 2회 유찰 시 신청채권 미배당액은 46,507,840원, 3회 유찰 시에는 62,675,488원으로 오히려 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 위험이 늘어나는 대항력 인수형의 전형적인 모습입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 임차인 천진희 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 천진희 | 100,000,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권 청구액 100,000,000원 중 23,411,200원이 미배당입니다. 매각물건명세서는 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 실제 배당과 인수 범위는 배당표 및 원본 권리서류를 최종 확인해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 112,000,000원과 현재 소유자의 2025년 취득 거래가액 92,000,000원만으로 시장가치를 단정하거나, 최저가 78,400,000원이 “시세보다 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 이 물건은 최저가 자체보다 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 회차 계산상 실질취득은 101,811,200원입니다. 따라서 입찰 전 동일 오피스텔 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 확인해 이 금액이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지 검증하는 절차가 필수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 19층 건물의 10층 1002호입니다.
- 입지. 우암초등학교 북측 인근이며 근린생활시설·단독주택·공동주택·학교 등이 형성된 청주대학교 주변 기존 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 편리한 지역으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 광로, 동측으로 소로와 각각 접합니다.
- 설비. 급수·급탕 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 걸쳐 있으며 시가지경관지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,383.0㎡, 공시지가 1,240,000원/㎡이며 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 최우선 확인. 천진희의 전입일 2023.09.26이 말소기준 2025.03.21보다 앞섭니다. 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 미배당 잔액 계산. 현재 회차에서는 신청채권 미배당액 23,411,200원이 남습니다. 낙찰가만 예산으로 잡지 마세요.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 동일인 천진희가 임차권자와 강제경매 채권자로 나타납니다. 임대차계약·판결·집행권원 등 채권 발생 근거를 대조해야 합니다.
- 과거 근저당 혼동 금지. 운신새마을금고 근저당 96,200,000원은 2019.10.30 이미 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 실질취득 101,811,200원을 인근 주거용 오피스텔 실거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 주거용 오피스텔이고 대항력 임차권이 존재하므로 인수금액뿐 아니라 실제 점유상태와 인도조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 배당요구 및 집행권원 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “7,840만원 낙찰”로 끝나는 사건이 아니다
이 물건의 핵심은 1회 유찰된 최저가가 아닙니다. 천진희의 전입은 2023.09.26으로 말소기준 압류 2025.03.21보다 빠르고, 보증금은 100,000,000원입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
현재 회차 가정에서는 100,000,000원 청구 중 76,588,800원이 배당되고 23,411,200원이 미배당으로 남습니다. 따라서 낙찰가 78,400,000원에 잔액을 더한 실질취득 부담은 약 101,811,200원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 미배당액은 커지는 구조입니다. 최저가는 낮아졌지만 권리비용이 따라 내려가는 물건은 아닙니다. 시세 자료가 없는 만큼 입찰 판단은 반드시 이 실질취득 금액을 최근 시장가격과 비교한 뒤 내려야 합니다.
