청주지방법원 2026타경50012. 청주시 서원구 분평동의 1,310세대 아파트 단지, 분평주공2단지 201동 304호입니다. 1997년 준공 단지의 전용 약 59.99㎡ 유형으로, 현재 감정가 152,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 52,136,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 상당히 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 등기와 매각물건명세서를 확인하면 상황은 완전히 달라집니다.

이 물건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 정동준은 2022년 8월 26일 전입·점유를 시작했고, 2022년 8월 16일 확정일자를 받았으며, 2024년 8월 29일 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 2025년 7월 22일의 신용보증기금 가압류입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞서므로 배당에서 회수하지 못한 보증금은 낙찰자에게 넘어갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기상 오래된 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 권리관계에서 문제가 되는 근저당권은 확인되지 않습니다. 2025년 7월 22일 신용보증기금 가압류가 말소기준권리이며, 그 뒤의 2026년 1월 7일 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.

하지만 선순위 주택임차권등기는 다릅니다. 임차권등기 자체는 2024년 8월 29일에 이루어졌고, 그보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖추었습니다. 매각물건명세서에는 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 후순위 가압류가 말소된다는 사실만으로 이 물건을 권리상 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수

실제 임차인은 1명입니다. 정동준은 건물 전부를 대상으로 임차권등기를 마쳤으며, 배당요구와 우선변제권 행사 대상에 해당합니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금이 전액 배당되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이는 최저가의 착시

분평주공2단지 동일·유사 전용면적대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 130,500,000원이고, 최신 거래는 2026년 10월의 123,000,000원입니다. 이 물건은 최저가 52,136,000원이 아니라 실질취득 약 170,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.

실거래 범위는 107,000,000원~159,000,000원입니다. 그런데 인수보증금을 반영한 실질취득 기준액은 170,000,000원으로, 최근 평균보다 39,500,000원, 최신 거래보다 47,000,000원 높습니다. 제시된 실거래 최고가 159,000,000원도 넘어서는 수준입니다.

또한 2022년 소유권이전 거래가액은 179,500,000원, 2023년은 183,000,000원, 2024년은 156,500,000원이었습니다. 과거 등기 거래가액과 최근 실거래 평균 사이에는 상당한 차이가 있으므로 과거 고가 거래만으로 현재의 보증금 170,000,000원을 정당화하기 어렵습니다. 다만 이 개별 거래가액들만으로 단지 전체의 가격 하락률을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)

예상배당은 집행비용 1,338,448원을 공제한 뒤 임차인에게 50,797,552원이 배당되는 가정입니다. 실제 배당액은 집행비용, 당해세 및 법정 우선순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 매각대금 내부의 배당액이 아니라 별도 부담입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 남는다

일반적인 권리관계가 단순한 물건은 유찰될수록 낙찰자의 매입가격이 낮아집니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 최저가를 크게 초과합니다. 배당재원이 줄면 임차인의 미회수 보증금이 늘어나는 방식이므로, 단순히 최저가가 더 낮아졌다는 이유로 매입경제성이 좋아지지 않습니다.

회차별 합산액은 각 시나리오의 최저가와 인수 추정치를 단순 합산한 금액입니다. 회차에 따라 집행비용 등 추정치 차이가 포함됩니다. 주된 경제적 부담은 보증금 170,000,000원 수준에 고정되는 구조이며, 취득세·명도비 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 서원구 분평동 소재 남평초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 단지 사방에는 폭 약 15~20m의 포장도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 3층 304호입니다. 위생·급배수·전기·난방·소방·승강기 설비를 갖춘 아파트입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 분평택지개발지구 지구단위계획구역입니다. 교육환경보호구역 관련 제한이 있으며, 공시지가 기준은 993,900원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 내부 유지관리 상태와 수선 필요성은 별도 점검 대상입니다.
• 환금성. 1,310세대 규모의 1997년 준공 단지로 최근 거래는 확인되지만, 거래가격은 107,000,000원~159,000,000원으로 편차가 있습니다. 170,000,000원 수준의 실질취득은 최근 거래범위 상단을 넘어 재매각 시 가격 부담이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 정동준의 보증금 170,000,000원, 전입일 2022.08.26, 확정일자 2022.08.16 및 을구 14번 임차권등기를 반드시 대조하세요.
• 매수인 인수 범위. 매각물건명세서상 전액 배당되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 최종 배당액 확정 전까지 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기 후 현재 점유상태, 임차권자의 보증금 반환 요구 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 입찰가격 착시. 최저가 52,136,000원만 준비하면 취득이 끝나는 물건이 아닙니다. 인수보증금과 별도 취득비용까지 함께 산정해야 합니다.
• 배당순위 재확인. 당해세 및 법정 우선채권, 집행비용과 임차보증금의 실제 배당순위를 검토하세요.
• 실거래가격 검증. 최근 12개월 평균 130,500,000원과 최신 거래 123,000,000원을 우선 비교하고, 층·향·수리상태별 차이를 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 및 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 경매 진행상태. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부와 매각조건 변경, 취하·정지 가능성을 법원 공고에서 최종 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차권등기 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “5,214만원짜리 아파트가 아니다”

이 사건은 최저가만으로 판단하면 가장 위험한 유형 중 하나입니다. 감정가 152,000,000원의 아파트를 최저 52,136,000원에 취득할 수 있다는 표면적 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 170,000,000원이고, 그중 예상 미배당액 119,202,448원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

결국 현재 회차의 매각가와 인수액을 합한 부담은 171,338,448원입니다. 그중 집행비용 추정분을 제외하더라도 경제적 부담의 중심은 보증금 170,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 130,500,000원, 최신 거래 123,000,000원을 모두 초과합니다. 실질취득가격이 시세보다 높은 상태에서 추가 유찰을 기다리는 전략 역시 인수액 증가 때문에 실익이 제한적입니다.

결론은 권리 인수 위험이 크고 가격경쟁력도 부족하다는 것입니다. 선순위 보증금 문제가 해소되지 않는 한 이 사건은 낮은 최저가를 이유로 적극적으로 접근할 대상이 아닙니다. 3회 유찰의 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 매수인에게 승계되는 170,000,000원 보증금 구조입니다.