청주지방법원 2026타경50012. 분평주공2단지 201동 3층 304호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 152,000,000원에서 두 차례 유찰돼 내려온 74,480,000원입니다. 하지만 권리 순서를 먼저 펼치면 이야기가 완전히 달라집니다. 임차인 정동준은 2022.08.26 전입·점유했고, 확정일자는 2022.08.16입니다. 말소기준으로 제시된 신용보증기금 가압류는 2025.07.22이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다.
정동준의 임차보증금은 170,000,000원이고 임차권등기는 2024.08.29 마쳐졌습니다. 배당요구도 이루어졌지만 현재 최저가 74,480,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,740,640원을 제외한 72,739,360원이 임차인에게 배당되고, 남은 97,260,640원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 매수인의 총부담은 약 170,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202 분평주공2단지 201동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 차경진 (2024.01.31 소유권이전 · 거래가액 156,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 192,824,665원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 정동준은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 170,000,000원입니다. 전입·점유가 2022.08.26, 확정일자가 2022.08.16으로 말소기준 2025.07.22보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정동준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.26 | 2022.08.16 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가 56.9%보다 중요한 ‘실질취득가’
분평주공2의 전용 59.99㎡대 최근 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 131,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 116,000,000원입니다. 최근 표본 최저는 107,000,000원, 최고는 160,000,000원입니다. 최저매각가 74,480,000원 자체는 최근 12개월 평균의 56.9%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 숫자를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 1 | 116,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 15 | 124,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 6 | 132,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 107,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 20 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 16 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡대 | 12건 | 131,000,000원 |
비교 기준을 실질취득 약 170,000,000원으로 바꾸면 판단은 정반대입니다. 최근 12개월 평균 131,000,000원과 최신 거래 116,000,000원을 모두 웃돌고, 최근 12건의 최고 거래가 160,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 현재 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 74,480,000원 | 97,260,640원 | 171,740,640원 |
| 3회 유찰 시 | 52,136,000원 | 119,202,448원 | 171,338,448원 |
| 4회 유찰 시 | 36,495,200원 | 134,561,714원 | 171,056,914원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 임차인 정동준 보증금 | 170,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 13,895,285원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 192,824,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 정동준의 보증금 중 72,739,360원만 배당되고 97,260,640원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 승계되는 것이 본건 권리분석의 핵심입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 201동 3층 304호입니다.
- 입지. 청주시 서원구 분평동 남평초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 단지 사방으로 폭 15~20m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거용지·분평택지개발지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 993,900원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 분평주공2는 1,310세대, 사용승인일은 1997.06.18이며 전용 59.99㎡대 최근 거래 12건의 평균은 131,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 보세요. 74,480,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 97,260,640원이 별도로 존재합니다.
- 임차인 보증금 잔액을 최우선 확인하세요. 정동준의 보증금은 170,000,000원이며, 매각물건명세서상 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰을 가격 기회로 오해하지 마세요. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 170,000,000원대입니다.
- 시세 기준은 최근 거래를 우선하세요. 최근 12개월 평균 131,000,000원, 최신 거래 116,000,000원, 최근 최고 거래 160,000,000원과 실질취득가를 비교해야 합니다.
- 배당 변동을 확인하세요. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰이 깊어도 싸지지 않는 구조”
이 사건의 핵심은 74,480,000원이라는 최저가가 아닙니다. 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차에서 97,260,640원의 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다. 그래서 유찰이 거듭돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 그만큼 커지며 실질취득은 약 170,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 분평주공2 전용 59.99㎡대 최근 12개월 실거래 평균은 131,000,000원, 최신 거래는 116,000,000원이고 최근 최고 거래도 160,000,000원입니다. 실질취득가가 이 가격대보다 높기 때문에 “감정가의 49%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
