청주지방법원 2026타경50023. 보은읍 장신리 ‘보은신한헤센’ 108동 14층 1401호 아파트입니다. 현재 소유자 주식회사일호산업은 2022.06.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 179,000,000원입니다. 같은 날 설정된 보은새마을금고 근저당권의 채권최고액 144,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 박환진 근저당권과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

점유관계에서는 김시훈이 전체를 점유하고 있고 2025.04.10 전입했습니다. 그러나 말소기준일인 2022.06.23보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구도 2026.03.17 접수되어 있으며, 예상배당 분석상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.06.23 보은새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2024.03.05 설정된 박환진 근저당권 120,000,000원과 중소벤처기업진흥공단·충북신용보증재단· 서울보증보험 주식회사·메리츠캐피탈 주식회사·근로복지공단의 가압류, 보은군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기들은 이미 말소되어 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.

② 임차인 — 전입은 있지만 대항력 없음

③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래대보다 낮아졌다

보은신한헤센 동일 면적 74.97㎡의 최근 실거래 12건은 161,000,000원~180,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 172,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 175,000,000원입니다. 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%로, 평균보다 47,658,333원 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)

현재 최저가 125,300,000원을 전제로 하면 집행비용 2,554,200원과 보은새마을금고 122,745,800원 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 390,133,549원 중 122,745,800원이 배당되고 267,387,749원이 미배당으로 남는 추정입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

현재 회차에서는 신청채권자 보은새마을금고의 청구액 90,090,795원이 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 87,710,000원, 3회 유찰 시 61,396,999원으로 낮아지면서 신청채권자 청구액 충족 여부도 달라집니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 18층 건물 중 14층입니다.
• 입지. 보은국토관리사무소 북동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
• 도로. 북서측·남측 약 8m 포장도로와 단지진입로가 연결되고, 남동측 약 35m 이내 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·승강기·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 136,200원/㎡입니다.
• 규제 확인. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등의 표시와 함께 농업진흥구역 저촉, 침수위험지구 접함 등의 토지이용 정보가 확인됩니다.
• 거래 표본. 동일 면적 최근 거래 12건이 161,000,000원~180,000,000원에 형성되어 있고 최신 거래는 175,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 172,958,333원의 72.4%입니다. 신건 감정가가 아니라 현재 회차 가격과 최신 실거래를 함께 비교해야 합니다.
• 임차인 확인. 김시훈의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액은 267,387,749원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당 자체를 매수인 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
• 토지이용 규제 확인. 지구단위계획구역, 농업진흥구역 저촉, 침수위험지구 접함 등 표시사항은 원문과 해당 필지 범위를 대조할 필요가 있습니다.
• 관리비·현장 상태. 점유자 존재 여부와 별도로 체납 관리비, 내부 상태, 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 한 단계 내려왔다

이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.06.23 보은새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김시훈도 2025.04.10 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 감정가 179,000,000원에서 한 차례 유찰되어 125,300,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 172,958,333원의 72.4%이고 최신 거래 175,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 신건 감정가보다는 현재 회차에서 가격 경쟁력이 뚜렷해진 구조입니다. 다만 실제 점유자 명도, 관리비, 토지이용 관련 표시사항을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 현재 회차부터 검토 가능한 구간.