청주지방법원 2026타경50037. 청주시 흥덕구 옥산면 가락리의 현성아름빌B, 제2층 제201호로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가 83,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 40,670,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 말소기준은 2009.11.06. 설정된 논산계룡축산업협동조합 근저당권 46,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정·가압류·2025년 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
문제는 단순히 “뒤에 있으니 끝”이라고 처리할 수 없는 임차관계입니다. 최연우는 2025.04.02. 전입해 말소기준인 2009.11.06.보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 신청인 망 김갑순의 상속인 김학선 명의 주택임차권은 보증금 32,000,000원, 점유개시 2017.12.09., 확정일자 2017.12.11.이 확인되지만 주민등록일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차권은 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 735-9 2층201호 도로명: 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 옥산시내1길 45-20 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 현성아름빌B · 전용 66.805㎡ · 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최수정 · 2009.11.03. 임의경매로 인한 매각 후 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 34,687,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 근저당
2007년 청주신용협동조합 근저당 70,200,000원, 구숙자 근저당 40,000,000원, 강미승 전세권 35,000,000원은 2009년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2009.11.06. 논산계룡축산업협동조합 근저당 46,000,000원입니다. 2013년 안금희 전세권 40,000,000원도 2017.12.12. 해지로 이미 말소됐습니다.
그 뒤 2025.03.14. 김학선 명의로 주택임차권 32,000,000원이 등기됐고, 2026.01.14. 김학선 등 채권자에 의한 강제경매개시결정, 2026.04.13. 충남신용보증재단 가압류 23,458,323원이 이어졌습니다. 등기 순서상 이 권리들은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조지만, 주택임차권의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 한 건은 없음, 한 건은 미상
| 성명 | 점유 / 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연우 | 전체 · 보증금 미상 | 2025.04.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신청인 망 김갑순의 상속인 김학선 | 건물의 전부 · 32,000,000원 | 점유개시 2017.12.09 · 주민등록일자 미상 | 2017.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장은 하락했다
현성아름빌B 동일 면적대 실거래는 확인된 2건입니다. 최신 거래는 2026.08. 4층 75,000,000원, 과거 거래는 2021.07. 3층 85,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 75,000,000원이며 현재 최저매각가 40,670,000원은 이 금액의 54.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 66.81㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2021.07 | 66.81㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.81㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
전체 2건 평균은 80,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 오래된 2021년 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래 75,000,000원은 과거 거래 85,000,000원보다 낮고, 최근 대 과거 추세는 -11.8%입니다. 즉 현재 시장은 상승장이 아니라 하락 추세로 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 1. 근저당 · 논산계룡축산업협동조합 | 46,000,000원 | 39,537,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 김학선 | 34,687,122원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 23,458,323원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 104,145,445원 중 배당 계산상 39,537,940원이 지급되고 64,607,505원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김학선 임차권의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 64,607,505원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 76,588,887원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 84,975,854원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 김학선의 청구금액 34,687,122원에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 다음 회차로 내려갈수록 선순위 근저당 배당도 줄어 전체 미배당액은 76,588,887원, 84,975,854원으로 커집니다. 이것은 후순위 채권자의 미회수 문제이지 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 다만 임차권의 대항력이 인정되는 경우의 효과는 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥산면 행정복지센터 동측 인근으로, 면사무소 등 공공시설과 상가·주택이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호이며 사용승인일은 2007.09.06.입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 449㎡ 부정형 평지의 주거용 건부지이며 북서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육전부제한구역이며 공시지가는 338,800원/㎡입니다.
- 환금성. 현성아름빌B는 8세대 규모이고 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 최근 거래 75,000,000원은 과거 85,000,000원보다 낮아 거래량과 가격 추세를 함께 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김학선 임차권 주민등록 확인. 임대차계약 2017.11.29., 점유개시 2017.12.09., 확정일자 2017.12.11.까지는 확인되지만 주민등록일자가 없습니다. 대항력 판정의 핵심입니다.
- 최연우 보증금 확인. 2025.04.02. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 가격 상한은 최근 거래 중심. 전체 평균 80,000,000원보다 최근 12개월 거래 75,000,000원을 우선해 판단해야 합니다. 최근 추세도 -11.8%입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 실거래 표본이 적어 아파트처럼 거래가 풍부한 물건과 같은 할인율을 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당표와 인수 여부 분리. 배당 계산상 인수 0원과 임차권 대항력 여부는 같은 문제가 아닙니다. 원본 임차관계 확인 후 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 자료와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류
이 물건은 감정가 83,000,000원에서 40,670,000원까지 내려와 최근 실거래 75,000,000원의 54.2%에 불과합니다. 숫자만 보면 가격 메리트가 분명합니다. 그러나 최근 거래 자체가 과거 85,000,000원에서 75,000,000원으로 내려와 -11.8% 하락 추세이고, 8세대 다세대라 거래 표본도 많지 않습니다.
더 중요한 것은 32,000,000원 주택임차권입니다. 등기 순위는 말소기준 뒤지만, 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 따라서 이 사건은 “49%까지 떨어진 싼 물건”으로만 보면 안 됩니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류. 김학선 임차권의 대항력 여부가 정리된 뒤에야 40,670,000원을 실제 취득비용으로 놓고 시세와 비교할 수 있습니다.
