청주지방법원 2026타경50059. 근린주택과 토지가 함께 매각되는 사건으로, 등기 건물은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 126-16 제1동, 도로명은 은곡길 107-32입니다. 감정상 기호 2)는 현황 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 기와지붕 2층 건물입니다. 사건 전체 감정가는 334,339,980원이고 현재 최저매각가는 163,827,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 수준입니다.
다만 가격이 절반 가까이 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 별도의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않고, 물건 자체도 단독주택·토지·도로 지분 등이 결합된 구조입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 감정가 할인율보다는 선순위 전세권의 실제 배당, 조세채권, 지분매각 범위와 제시외 건물 소유관계를 입찰 전 확정하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50059 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 126-1 |
| 등기 건물 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 126-16 제1동 · 은곡길 107-32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 + 토지 · 기호 2) 현황 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 기와지붕 2층 · 외벽 적벽돌 붙임 마감 등 · 내벽 인테리어 마감 등 |
| 소유자 | 김대연 |
| 감정가 / 최저가 | 334,339,980원 / 163,827,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 서원새마을금고 / 93,964,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 2015년 압류가 핵심
등기상 현재 분석의 말소기준은 2015.10.02. 충주시 압류입니다. 그보다 앞선 2015.07.22. 김대연 명의 전세권은 전세금 120,000,000원, 부동산 전부를 범위로 설정되어 있어 말소기준보다 선순위입니다. 현재 회차 배당표에서는 이 전세권에 120,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 매수인 실질 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최기태 | 전체 및 제시외 1번 ~ 3번 | 2022.11.18 | 3,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전태순 | - | 2022.11.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 전입일이 2022.11.18.로 말소기준권리인 2015.10.02.보다 늦어 대항력이 없습니다. 최기태는 전체 및 제시외 1번~3번을 점유하는 것으로 조사됐고, 전태순은 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 163,827,000원은 감정가 334,339,980원의 49%로, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 114,678,900원, 4회 유찰 시 80,275,230원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건은 동일 유형 실거래 비교보다 권리·물건 구조가 우선입니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 목록1번·목록3번 내지 5번·목록7번·목록8번은 지분매각이며, 제시외 건물 일부는 타인 소유입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 커도 환금성과 이용관계까지 확인하기 전에는 단순히 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,578원 |
| 2. 전세권 · 김대연 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박문규 | 90,374,700원 | 40,733,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 210,374,700원 중 160,733,422원이 배당되고, 미배당은 49,641,278원입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당에 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 구조·입지 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 “화장마을” 내에 위치하며, 인근은 단독주택과 농경지가 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 기호 2)는 철근콘크리트조 기와지붕 2층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 항목은 지목 도로, 면적 191.0㎡, 자연녹지지역이며 공시지가는 17,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역에 해당하고 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다. 일부 토지는 보전녹지지역도 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물 일부는 타인 소유이고, 목록1번·목록3번 내지 5번·목록7번·목록8번은 지분매각입니다.
- 지상권. 채권자겸지상권자의 선순위 지상권말소동의서가 2026.06.19. 제출되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 김대연 전세권 120,000,000원이 현재 배당표대로 전액 배당되는지, 조세채권을 반영한 실제 배당순위까지 다시 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 충주시·국·증평군·청주시 압류가 확인됩니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당선순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 지분매각. 목록1번·목록3번 내지 5번·목록7번·목록8번의 정확한 지분과 낙찰 후 사용·처분관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 일부가 타인 소유이므로, 포함 범위와 점유·철거·사용관계를 현황조사서와 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 임차인. 최기태·전태순 모두 전입일상 대항력은 없지만, 전태순의 보증금과 우선변제 관련 사항은 최종 명세서 대조가 필요합니다.
- 가격. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 근린주택·토지·지분매각이라는 물건 구조를 반영해 별도의 현장 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건의 숫자만 보면 감정가 334,339,980원에서 2회 유찰되어 최저가 163,827,000원, 즉 49%까지 내려온 점이 가장 먼저 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 120,000,000원 전세권, 국세·지방세 압류, 실제 임차인 2명, 여러 목록의 지분매각과 타인 소유 제시외 건물이라는 구조가 함께 있습니다.
현재 배당 가정대로라면 전세권은 120,000,000원 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 당해세가 실제로 선순위 차감되면 배당 결과가 달라질 수 있으므로, 이 0원은 원본 확인 전까지 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다. 가격은 내려왔지만 권리와 물건 구조는 단순하지 않은 사건. 이 물건은 싸게 보이는 가격보다 먼저 세금·전세권·지분·제시외 건물의 경계를 확정해야 합니다.
