수원지방법원 2025타경53012. 경기도 안산시 상록구 본오동 588-199의 창고와 토지가 대상입니다. 토지는 294.0㎡, 지목은 창고용지이며 감정평가상 토지이용상황은 전창고입니다. 건물은 일반철골조 판넬구조 경사지붕 1층, 층고 약 6.1m의 창고로 조사됐습니다. 말소기준은 2022년 3월 31일 설정된 반월농업협동조합의 채권최고액 408,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권은 2025년 5월 29일 확정채권양도를 원인으로 2025년 7월 3일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025년 8월 7일 임의경매개시결정을 받은 구조입니다. 말소기준 이후 설정된 장연자의 60,000,000원 근저당권과 동안산세무서장 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 588-199 · 경기도 안산시 상록구 해안로 1058-67 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정평가 이용상태: 창고 |
| 토지 | 294.0㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 전창고 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 일반철골조(판넬구조) 경사지붕 1층 · 층고 약 6.1m · 창고 |
| 소유자 | 황운석 |
| 감정가 / 최저가 | 283,794,600원 / 198,656,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 364,662,680원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 공시지가 | 325,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 을구 3번 반월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이고 채무자는 황운석입니다. 이 근저당권은 토지 본오동 588-199와 본오동 588-518을 공동담보로 하고 있으며, 2025.07.03 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후 장연자 근저당권 60,000,000원과 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2012년에 설정됐던 반월농업협동조합 근저당권 195,000,000원과 2013년 설정된 33,600,000원 근저당권은 2022.04.04 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 등기상 현재 권리분석의 기준은 2012년 권리가 아니라 2022.03.31 을구 3번 근저당권입니다.
② 가격 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 198,656,000원으로, 시나리오상 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 별도 실거래 시세자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실은 확인할 수 있어도, 이를 곧바로 시장가보다 30% 싸다는 의미로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 창고용지와 창고 건물, 제시외 건물이 결합된 비주거 자산이고 개발제한구역과 농업진흥구역 등 여러 토지 규제가 겹칩니다. 여기에 실제 작동 중인 냉장·냉동시설은 매각에서 제외되므로 입찰가는 단순 감정가 할인율보다 매각 대상의 실제 사용가치와 규제, 시설 제외 영향을 중심으로 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 198,656,000원 | 195,074,816원 | 272,925,184원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 139,059,200원 | 136,312,371원 | 331,687,629원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 97,341,440원 | 95,189,294원 | 372,810,706원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 내려가고 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,581,184원 |
| 을구 3번 근저당권 · 반월농업협동조합 | 408,000,000원 | 195,074,816원 |
| 을구 5번 근저당권 · 장연자 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 468,000,000원, 채권자 예상배당은 195,074,816원, 미배당은 272,925,184원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 — 규제와 매각 제외 시설이 핵심
- 이용상태. 기호2 건물은 창고로 이용되고 있으며 일반철골조 판넬구조 경사지붕 1층입니다.
- 제시외 건물. ㉣은 기호2 건물 내부 2층으로 증축됐고 매각물건명세서상 일괄매각 대상에 포함됩니다.
- 냉장·냉동시설. 건물 내부에 설치되어 작동 중인 밀폐형 냉장·냉동시설은 매각에서 제외됩니다.
- 토지. 294.0㎡, 창고용지, 전창고, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 성장관리권역·개발제한구역·농업진흥구역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 본오1동행정복지센타 남서측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리 답과 창고 등이 있는 도시근교농경지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 소형차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물설비. 오배수 및 위생설비가 있으며 밀폐형 냉장냉동설비와 에어콘이 조사됐으나 냉장·냉동시설은 매각에서 제외됩니다.
- 용도 특성. 주거용이 아닌 창고·토지 자산으로, 토지 규제와 실제 영업·사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 시설 확인. 작동 중인 냉장·냉동시설이 매각에서 제외되므로 소유관계, 철거·존치 가능성, 건물 사용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 제시외 건물 ㉣은 일괄매각에 포함되므로 감정평가명세표와 현황을 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 개발제한구역·농업진흥구역·토지거래계약에관한허가구역 등 각 규제가 실제 사용·변경·거래에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 본오동 588-199와 588-518을 공동담보로 하고 있으므로 관련 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 창고·토지의 별도 현장가치와 시설 제외 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매입가격”은 별개다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.31 반월농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 장연자 근저당권·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 토지와 창고를 일괄매각하지만 작동 중인 냉장·냉동시설은 제외되고, 개발제한구역·농업진흥구역 등 여러 규제가 중첩됩니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 198,656,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 시설·규제·점유·가격 검증이 필요한 창고·토지”입니다.
