청주지방법원 2026타경50104. 청주시 서원구 사창동 대원칸타빌 108동 704호, 전용 59.9623㎡ 아파트입니다. 감정가는 277,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저가는 193,900,000원입니다. 겉으로 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 245,416,666원보다 크게 낮습니다. 하지만 등기와 매각물건명세서를 같이 보면 단순한 ‘근저당 소멸형’이 아닙니다. 2011년부터 점유·전입한 임차인 한성윤이 있고, 보증금은 180,000,000원입니다. 명세서는 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 명시하며 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.

등기상 말소기준은 2013.07.12. 현대캐피탈주식회사 근저당권 32,400,000원입니다. 임차권등기 자체는 2025.09.30.로 말소기준보다 뒤지만, 임차관계의 기초가 되는 점유개시는 2011.09.02., 주민등록일자는 2011.09.15.이고 최초 120,000,000원에 대한 확정일자도 2011.08.26.입니다. 따라서 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라 판단하면 안 되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 등기일보다 ‘원래 임차 시점’이 중요하다

말소기준권리는 2013.07.12. 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이 근저당과 2026.01.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 한성윤의 임차권은 등기일이 2025.09.30.이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서가 직접 “대항력 있는 임차인”이라고 명시하고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 한성윤은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 보증금 180,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사안도 아닙니다. 다만 같은 한성윤이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 자료에는 이 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 경고도 표시되어 있으므로, 명세서·임대차계약·집행권원 간 채권 동일성을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 79%가 아니라 실질취득 88%로 본다

대원칸타빌 동일면적 59.96㎡의 최근 12건 실거래 평균은 245,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.06. 258,000,000원이며, 최근 표본은 175,000,000원에서 270,000,000원까지 분포합니다.

최저가 193,900,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 79.0%입니다. 그러나 대항력 임차보증금 미변제분 22,014,600원을 더한 실질취득 215,914,600원은 최근 평균의 약 88.0%입니다. 최근 평균보다 29,502,066원 낮고, 최신 거래 258,000,000원보다 42,085,400원 낮습니다. 따라서 현재 회차에도 가격 차이는 존재하지만, “1.939억에 사는 물건”으로 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)

현재 배당 산정상 총 채권액은 212,400,000원, 채권자 배당액은 190,385,400원, 부족액은 22,014,600원입니다. 한성윤은 임차권자이면서 신청채권자로 나타나며, 매각물건명세서는 임차보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 철근콘크리트구조 지상25층 건물의 7층 704호입니다.
• 입지. 청주시 서원구 사창동 창신초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설이 함께 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 단지. 대원칸타빌은 810세대, 준공일 2008.06.13.이며 동일면적 59.96㎡ 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
• 도로. 북서측 왕복 6~8차선, 북동측 및 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지이며 공시지가는 1,054,000원/㎡입니다.
• 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 상한 설정. 현재 기준 193,900,000원이 아닌 215,914,600원을 가격 비교의 출발점으로 잡아야 합니다.
• 명세서 인수문구 재확인. 한성윤 보증금 180,000,000원 중 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다.
• 임차보증금 순위 분리 확인. 최초 120,000,000원의 확정일자 2011.08.26.과 증액 60,000,000원의 확정일자 2017.09.14.는 2013.07.12. 근저당을 사이에 두고 있습니다.
• 동일인 관계 확인. 한성윤이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차보증금 반환채권과 집행채권의 동일성 및 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 135,730,000원·95,011,000원처럼 낙찰가가 보증금 180,000,000원 아래로 내려가면 대항력 임차보증금 인수액이 커져 실질 부담은 낙찰가와 비례해 내려가지 않습니다.
• 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제와 실제 배당순위는 매각 전 원본 서류와 배당관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.939억짜리 아파트”로 보면 틀린다

이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 193,900,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 245,416,666원의 79.0%입니다. 하지만 명세서상 대항력 임차인 한성윤의 보증금 180,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 산정의 미변제액 22,014,600원을 더하면 실질취득은 215,914,600원, 최근 평균의 약 88.0%입니다.

가격 차이는 남아 있지만 권리구조가 단순하지 않습니다. 임차인의 점유·주민등록은 2011년, 최초 확정일자도 2011년으로 2013년 현대캐피탈 근저당보다 앞섭니다. 반면 60,000,000원 증액분의 확정일자는 2017년입니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 한성윤이라는 점까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 반드시 재검증”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 안전한 할인매물로 평가할 수는 없습니다.